Trên địa bàn TP Hà Nội và TP.HCM hiện nay có hàng nghìn chung cư mini với cả vạn hộ dân sinh sống ở đó. Tuy nhiên, phần lớn việc mua bán những căn hộ trong các chung cư mini này đều chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng.

Những tồn tại trên phần nào gây ra những khó khăn, vướng mắc nhất định cho lực lượng chức năng, đặc biệt là lực lượng PCCC. Cùng với đó là rủi ro rất lớn cho các hộ dân khi nhà ở riêng lẻ bị chuyển đổi công năng thành chung cư mini thì giải pháp an toàn PCCC cũng khó đáp ứng được yêu cầu.

Nhiều chuyên gia cho rằng, dù thế nào cũng phải có hành lang pháp lý để quản hàng nghìn chung cư mini đang tồn tại ở Hà Nội và TP.HCM. Và giải pháp trước mắt là lực lượng chức năng nên bổ sung các chính sách để đảm bảo đời sống an toàn đối với cư dân đang sinh sống tại các chung cư này.

9 luat su nguyen van chien 1850.jpeg
Luật sư Nguyễn Văn Chiến.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Chiến, tất cả tòa nhà chung cư được xây dựng theo quy chuẩn, quy hoạch, các yếu tố PCCC rất bảo đảm, thậm chí đã có những quy chuẩn PCCC của Bộ Xây dựng ban hành, Luật PCCC năm 2013…

Thế nhưng quy chuẩn, quy định, hành lang pháp lý về dạng nhà chung cư mini lại không được như thế, để cho nhiều chung cư mini mọc lên không đảm bảo tiêu chí PCCC.

Các tiêu chuẩn PCCC không được chủ đầu tư chung cư mini chú trọng khi xây dựng nhà ở và đưa vào kinh doanh. Không phải quy định nào bắt buộc cũng được chủ đầu tư tự giác thực hiện, họ luôn tìm cách để tránh gia tăng chi phí.

Theo ông Chiến, cơ quan quản lý Nhà nước phải tuyên truyền, vận động để người dân hiểu và tuân thủ các quy định của pháp luật trong quá trình xây dựng, vận hành các tòa nhà. 

Hoạt động tuyên truyền pháp luật PCCC cần tổ chức đồng bộ, cách thức thực hiện phải lan tỏa. Ngoài ra, phải có sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan chức năng để có sự kiểm tra chéo. Từ đó giám sát trong quá trình thực thi. Như vậy hiệu quả của pháp luật quy định mới thực thi nghiêm và hạn chế tối đa những hậu quả xảy ra.

Đảm bảo PCCC, nhà trọ trên 20 căn hộ cũng phải lập dự án đầu tư

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Luật Nhà ở đã quy định 2 loại hình là nhà ở riêng lẻ và chung cư.

Tuy nhiên, tên gọi chung cư mini không có trong Luật. Luật Xây dựng quy định nhà dưới 7 tầng thì hộ gia đình cá nhân được cấp giấy phép xây dựng nhà riêng lẻ. Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, quy định chặt chẽ các điều kiện, quy chuẩn, tiêu chuẩn về căn hộ.

Theo ông Khởi, loại hình nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, trong thời gian dài đã đáp ứng nhu cầu một số đối tượng như học sinh, sinh viên, công nhân. Họ là những người chưa đủ tài chính để mua, thuê trong dự án chung cư vì diện tích, giá cả vừa phải.

14 nguyen manh khoi 3180.jpeg
Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản.

Năm 2015, Chính phủ có báo cáo đánh giá về loại hình căn hộ này gửi Quốc hội và sau đó đưa vào Luật Nhà ở 2015. Chính phủ ban hành Nghị định 99, để hướng dẫn thi hành. Các quy chuẩn, tiêu chuẩn nhà ở đã được quy định chặt chẽ. Nhà ở riêng lẻ dù xây phòng hay không đều phải đáp ứng tiêu chuẩn theo quy định.

Do vậy, theo ông Khởi, đến thời điểm hiện nay, các quy chuẩn, tiêu chuẩn đều đã có. Vấn đề là quy định đã đủ chưa hay cần bổ sung thêm một số quy định? Trong xây dựng nhà ở, có 2 quy định. Thứ nhất, xây dựng với nhà chung cư và nhà riêng lẻ. Thứ 2 là quản lý vận hành.

Từ tháng 6/2020, Bộ Xây dựng đã có văn bản đôn đốc các địa phương yêu cầu kiểm tra, rà soát nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều căn hộ. Đặc biệt sau vụ cháy chung cư mini ở Khương Hạ (quận Thanh Xuân), Bộ Xây dựng cũng có văn bản đôn đốc các địa phương tiếp tục kiểm tra, rà soát các chung cư, nhà ở cao tầng trên địa bàn.

Bộ Xây dựng được Chính phủ giao chủ trì xây dựng dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở. Trong đó, Bộ đề xuất, khi xây dựng căn hộ chung cư phải đáp ứng các tiêu chí, bao gồm PCCC; xây dựng phải có sở hữu chung, sở hữu riêng; bắt buộc phải có giấy phép xây dựng trong mọi tình huống; giao cho UBND cấp tỉnh quy định hệ thống hạ tầng giao thông để PCCC có thể vào được; được cấp giấy với từng căn hộ; nếu xây dựng từ 20 căn hộ trở lên phải lập dự án đầu tư, như một dự án bình thường.

Bộ Xây dựng cho rằng, nếu xây căn hộ để bán thì phải lập dự án để thể hiện trách nhiệm, không phân biệt quy mô, số căn. Khi bán phải thực hiện theo Luật Kinh doanh Bất động sản. Xây nhà từ 20 căn hộ để cho thuê cũng phải lập dự án. Ngoài ra, trong hồ sơ, giấy phép xây dựng phải thể hiện rõ được xây bao nhiêu căn hộ, bao nhiêu tầng, mỗi tầng bao căn, mỗi căn bao nhiêu mét.

Đình Thành và nhóm PV, BTV