LTS: Luật Đất đai sửa đổi đang được đưa ra lấy ý kiến nhân dân. Tuần Việt Nam tiếp tục đăng mạch bài về lỗ hổng quản lý đất thương mại, dịch vụ như những góp ý đóng góp cho dự thảo.
Con đẻ, con nuôi
Nguyên tắc sử dụng đất, theo luật định, phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất. Theo đó, đất ở là để xây dựng nhà ở. Nhà chung cư có thể có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Trên thực tế, đất ở thường được dùng đa công năng: Làm nhà ở, làm nhà ở kết hợp cửa hàng, siêu thị, văn phòng, nhà hàng, karaoke, hiệu cắt tóc, gội đầu, khách sạn, nhà nghỉ… tức là đất ở đang đóng thêm cả vai công năng của đất thương mại, dịch vụ.
Vì đất thương mại, dịch vụ chưa được quy định cụ thể, phù hợp trong khi đất ở được chú trọng và có hệ thống chính sách, pháp luật tương đối hoàn thiện nên một số địa phương vận dụng theo chiều hướng áp dụng cơ chế đất ở đối với đất thương mại, dịch vụ để thu hút đầu tư.
Điều này tạo ra quá nhiều kỳ vọng, để rồi lại trở thành những hiểu lầm, vướng mắc, bất cập trong thực tiễn áp dụng, ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của cả chủ đầu tư dự án, nhà đầu tư, thậm chí gây khiếu nại, tranh chấp và có nguy cơ gây bất ổn xã hội nếu không được giải quyết kịp thời. Từ kỳ vọng bỗng trở thành thất vọng.
Trong giới bất động sản, nhiều người ví von, đất ở là “con đẻ” vì con đẻ thường được chiều chuộng. Còn đất thương mại, dịch vụ là “con nuôi” vì con nuôi, dù có làm rạng danh gia đình như thế nào cũng không được quan tâm đúng tầm.
Từ thực tế nêu trên, có thể nói, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần có quy định rõ ràng, phù hợp để phát huy vai trò của đất thương mại, dịch vụ. Đây là một trong những vấn đề lớn cần được xem xét khi sửa đổi Luật Đất đai.
Tuy nhiên, trong dự thảo đang lấy ý kiến nhân dân, các quy định về đất sản xuất kinh doanh, trong đó có đất thương mại, dịch vụ, được đề cập rất mờ nhạt, chưa xứng tầm với vai trò như nó vốn có hiện nay cũng như trong tương lai.
Nhìn rộng ra, một quốc gia phát triển thường tuần tự phát triển nông nghiệp, công nghiệp rồi đến dịch vụ. Thế giới 4.0 đặt thương mại, dịch vụ, công nghệ lên hàng đầu.
So với các quốc gia hay lãnh thổ ở Đông Bắc Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc hay Đài Loan, Việt Nam mở cửa cho dịch vụ rất sớm vì đã xác định khu vực dịch vụ là động lực chính cho phát triển kinh tế về dài hạn. Do đó, chúng ta cần xây dựng một chiến lược phát triển thương mại, dịch vụ dài hạn, mà phải bắt đầu từ quy hoạch và chính sách đất đai.
Nhưng là con gà đẻ trứng kim cương
Từ góc độ kinh tế cũng như xã hội, có thể coi đất thương mại, dịch vụ là “con gà đẻ trứng kim cương”. Lợi ích cho nhà nước và xã hội của đất thương mại, dịch vụ so với đất ở, có thể được nhìn nhận từ những khía cạnh như sau:
Về sở hữu: Đất thương mại, dịch vụ là đất thuê nên mãi mãi là đất công. Hết vòng đời dự án, nhà nước thu hồi để giao dự án mới hoặc xem xét gia hạn. Điều này hoàn toàn khác với đất ở, khi nhà nước giao đất xây dựng nhà ở thì đất này trở thành đất sử dụng lâu dài của người dân.
Về tiền thuê đất: Hiện nay các địa phương thường thu tiền thuê đất trả tiền một lần trong suốt vòng đời dự án bằng khoảng 70% tiền sử dụng đất ở. Trong khi đất ở chỉ thu tiền sử dụng đất được một lần thì đất thương mại, dịch vụ có thể thu tiền thuê đất vô hạn lần theo vòng đời dự án. Như vậy, nhà nước sẽ có nguồn thu ổn định, lâu dài và có xu hướng tăng thêm từ việc thu tiền thuê đất thương mại, dịch vụ do giá đất tăng nhờ hạ tầng ngày càng được hoàn thiện.
Về thuế: (i) Thuế VAT: Bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ được đưa vào vận hành kinh doanh nên tạo ra nhiều doanh thu thường xuyên. Nhờ thế, nhà nước thu được nhiều thuế giá trị gia tăng từ việc khai thác, sử dụng đất; (ii) Thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân: Bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ mang lại các loại thuế này nhiều hơn.
Về việc làm: Bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ tạo ra rất nhiều việc làm. Ví dụ: Mỗi phòng khách sạn tiêu chuẩn 4-5 sao quốc tế tạo ra từ 1 đến 3 việc làm. Như vậy, một khách sạn 500 phòng tạo ra từ 500 đến 1.500 việc làm.
Theo thống kê, tại Việt Nam, khoảng 25% lực lượng lao động làm việc trong ngành ăn uống và các ngành liên quan đến lưu trú. Đó là chưa kể thị trường việc làm phi chính thức có liên quan đến du lịch còn lớn hơn. Bất động sản nhà ở không tạo ra nhiều việc làm ở khâu vận hành. Như vậy, bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ tạo ra nhiều việc làm, giải quyết an sinh, xã hội, xóa đói giảm nghèo, điều tiết giàu nghèo hiệu quả.
Về tác động lan tỏa: Kết quả nghiên cứu trong Đề tài khoa học “Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam – Vai trò và kiến nghị chính sách” của Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho thấy bất động sản, mà chủ yếu bất động sản trên 2 loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp là đất ở và đất thương mại, dịch vụ lan tỏa đến 40 ngành nghề trong nền kinh tế. Riêng bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ sử dụng đến khoảng 2.500 sản phẩm và dịch vụ của hầu hết các ngành kinh tế, nhỏ thì từ cái kim, sợi chỉ, lớn là thang máy, hệ thống điều hòa.
Về hiệu quả sử dụng đất: Xin lấy vài dự án cụ thể để chứng minh vai trò vượt trội của đất thương mại, dịch vụ:
(i) Dự án sử dụng 1.500 m2 đất tại đường Phạm Hùng, Nam Từ Liêm, Hà Nội làm văn phòng cho thuê và làm nhà ở chung cư với cùng các chỉ số cơ bản về quy hoạch như 27 tầng nổi, 2 tầng hầm, 20.000m2 sàn xây dựng để so sánh tính hiệu quả sử dụng đất. Có thể thấy, làm văn phòng tạo ra 50 tỷ đồng tiền thuê mỗi năm, nộp 5 tỷ đồng tiền thuế VAT, sử dụng 60 lao động thường xuyên, hiệu quả vòng đời dự án văn phòng gấp 3 lần so với làm chung cư.
(ii) Dự án sử dụng 11.603m2 tại khu đô thị phía Tây Hồ Tây, Tây Hồ, Hà Nội: Đây là dự án Trung tâm R&D của Samsung tại Việt Nam xây dựng trên đất TMD với quy mô đầu tư khoảng 220 triệu USD, được khởi công từ tháng 3/2020, tổng diện tích sàn 79.511 m2, gồm 3 tầng hầm và 16 tầng nổi. Đây là trung tâm R&D lớn nhất của Samsung trong khu vực Đông Nam Á cho đến thời điểm hiện tại. Trung tâm sẽ tuyển dụng tới 3.000 lao động.
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2021- 2030 đặt mục tiêu nâng tỷ trọng khu vực dịch vụ trong GDP lên trên 50%. Nghị quyết 18-NQ/TW về quản lý, sử dụng đất nêu: Có chính sách phù hợp với từng đối tượng, loại hình sử dụng đất để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai.
Những mục tiêu tham vọng này cũng như thực tiễn cuộc sống đang đặt ra yêu cầu bức thiết cần hoàn thiện việc quản lý, sử dụng đất thương mại, dịch vụ trong Luật Đất đai sửa đổi để khơi thông nguồn lực vô tận này phục vụ phát triển đất nước nhằm góp phần hiện thực hóa mục tiêu đưa Việt Nam trở thành nước phát triển, có thu nhập cao vào năm 2045.
Kì tới: Coi là ‘con nuôi’, thể chế đất đai đang mất cân xứng
Đoàn Văn Bình
‘Chênh lệch địa tô’ từ lý thuyết đến thực tiễnĐất ở và đất thương mại, dịch vụ thường có giá cao gấp cả chục lần, thậm chí cả trăm lần so với đất nông nghiệp. “Chênh lệch địa tô” hình thành từ đó: do chuyển mục đích từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao hơn.
.svg){kind=icon}
