Giá đất bị ‘thổi’ sau phiên đấu giá: Dân bất ngờ, chuyên gia vạch điểm vô lý

Ghi nhận tại các phiên đấu giá đất vùng ven Hà Nội từ cuối năm 2024 đến khoảng tháng 3/2025, nhiều phiên đấu tại huyện Thanh Oai, Mê Linh, Phúc Thọ,... có dấu hiệu giảm nhiệt sau khi cơ quan quản lý tăng cường kiểm tra, xử lý các hành vi thao túng thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, gần đây, đất trúng đấu giá vượt 100 triệu đồng/m2 đã xuất hiện trở lại. Như tại Quốc Oai, phiên đấu 26 thửa đất tại thôn Yên Quán, xã Hưng Đạo cuối tháng trước ghi nhận giá trúng cao nhất 104 triệu đồng/m2.

Cũng trên địa bàn huyện Quốc Oai, mới đây, phiên đấu 35 thửa đất ở xã Ngọc Mỹ, giá trúng cao nhất lên tới gần 120 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại huyện Sóc Sơn, ghi nhận trong phiên đấu giá 33 thửa đất ở xã Thanh Xuân cuối tháng 3, lô trúng cao nhất cũng vượt 120 triệu đồng/m2, gấp khoảng 11 lần giá khởi điểm.

Không chỉ tại vùng ven Hà Nội, sức nóng của các cuộc đấu giá đất cũng lan sang nhiều tỉnh thành khác ghi nhận mức giá trúng đấu giá cao kỷ lục.

Đầu tháng 3, UBND xã Dân Tiến, huyện Khoái Châu (Hưng Yên) đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng 41 lô đất. Kết quả, lô có giá trúng cao nhất là hơn 158 triệu đồng/m2. Tổng giá trị của lô đất này lên tới 16 tỷ đồng.

Tại huyện Tiền Hải (Thái Bình), phiên đấu giá 23 lô đất có giá trúng cao nhất lên tới gần 153 triệu đồng/m2. Tổng giá trị của lô đất này là 23 tỷ đồng.

Hạ tầng không đổi, đất đấu giá đắt gấp đôi là vô lý

Trao đổi với PV VietNamNet, ông Lê Văn Bình, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho biết, quỹ đất tại các địa phương không phải thích là đưa ra đấu giá được mà phải có quy trình và cần thời gian.

“Đất muốn đưa ra đấu giá phải có trong quy hoạch sử dụng đất, phải giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng rồi có phương án đấu giá, xác định giá khởi điểm... Đất đấu giá đảm bảo về pháp lý nhưng lại không nhiều”, ông Bình nói và cho rằng vì đất đấu giá ít, nguồn cung ra thị trường hạn chế nên dễ bị thao túng để đẩy giá lên.

Đánh giá về thực trạng đất đấu giá thời gian qua, ông Bình thẳng thắn nhìn nhận, có hiện tượng đẩy giá. Điều này khiến giá đất của một xã, một vùng chỉ qua một phiên đấu giá vài chục thửa đất có thể lập tức tăng lên, thiết lập mặt bằng giá mới. Mức giá này khiến chính người dân địa phương phải ngạc nhiên.

Nhận định về giá đất tại các phiên đấu giá gần đây, theo ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Khang Land, liên quan đến bài toán kinh doanh, có khả năng một nhóm đối tượng đã thổi giá đất lên để “thoát hàng” - là những lô đất khác trong khu vực hay “lướt cọc” kiếm lời...

“Nhà đầu tư Việt Nam hay mua bán theo xu hướng so sánh, định giá sản phẩm từ 'hàng xóm' - khu vực xung quanh nên dễ bị ảnh hưởng từ việc thổi giá các lô đất bên cạnh. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra ở đây là với mức giá trên người mua thật không nhiều, nếu diễn ra trong thời gian dài sẽ khiến thị trường bất động sản thiếu bền vững”, ông Cao phân tích.

Cũng theo vị này, việc đẩy giá trên khiến những người có nhu cầu thực khó tiếp cận được đất đai, trước hết là những người dân tại địa phương có nhu cầu mua nhà ở trước kia đã khó nay càng khó hơn.

Ngoài ra, còn ảnh hưởng tiêu cực tới các nhà đầu tư thực hiện các dự án lớn, bởi Nhà nước sẽ dựa trên cơ sở giá đấu giá để định giá đất. Lợi thế cạnh tranh của các khu vực cũng sẽ giảm đi.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes, cho rằng, việc đất đấu giá cao cần phải nhìn nhận và xem xét trong tương quan với giá mặt bằng chung hiện tại.

“Nếu giá khởi điểm quá thấp thì việc so sánh sẽ không đánh giá đúng thực chất của thị trường. Cần xem lại khu vực đấu giá ở đâu và so với mặt bằng giá ở khu vực đó. Tuy nhiên, việc giá trúng đấu giá cao hơn gấp đôi so với giá thị trường trong khi hạ tầng, quy hoạch tại khu vực không đổi là điều rất vô lý, có vấn đề”, ông Chung nói.

Từ góc độ đầu tư, ông Chung khẳng định, thời điểm này nếu đầu tư hay “lướt cọc” theo đấu giá đất thì chắc chắn không có hiệu quả bởi đa phần đấu giá đất thời gian qua bỏ giá rất cao, cao hơn hẳn mặt bằng xung quanh.

“Nhà đầu tư cần thận trọng sàng lọc kỹ lưỡng sản phẩm, đặc biệt không nên đầu tư theo xu hướng đám đông, chạy theo tâm lý Fomo (sợ bỏ lỡ). Nên tìm hiểu kỹ về giá đất xung quanh, cân đối tài chính để đưa ra mức giá phù hợp”, ông Chung lưu ý.