Kiến nghị dừng đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn

Ủy ban Thường vụ Quốc hội trong phiên họp chiều ngày 17/3/2023 đã cho ý kiến kết luận về báo cáo thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) về sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Liên quan đến vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) vừa gửi kiến nghị tới Ủy ban Thường vụ Quốc hội, với một số nội dung đáng chú ý.

Cụ thể, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng xem xét không nên tiếp tục đề xuất “quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn” trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tới đây.

Bởi theo HoREA, việc Bộ Xây dựng đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư; chủ sở hữu chung cư sẽ phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ. Chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải nộp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư mới, áp dụng đối với tất cả nhà chung cư xây dựng mới sẽ làm tăng gánh nặng và độ phức tạp cho công tác quản lý nhà nước của ngành xây dựng.

Hiệp hội nhận thấy, rất cần thiết nghiên cứu và trả lời ý kiến trong cuộc họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, đề nghị “cần làm rõ, rà soát bản chất của vướng mắc cải tạo, phá dỡ nhà chung cư cũ có phải do quy định về sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn hay không? Có phải nếu chuyển sang hình thức sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì sẽ xử lý được hay không?”.

Cải tạo chung cư cũ ‘vướng’ không phải do sở hữu chung cư không xác định thời hạn

Theo HoREA, không phải do quy định “sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài” là nguyên nhân dẫn đến vướng mắc, khó khăn trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Nguyên nhân ‘vướng’ chủ yếu là do chưa xây dựng các quy định pháp luật đầy đủ, khả thi, chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất và cũng chưa tìm được điểm cân bằng về lợi ích. Nhất là, chưa đảm bảo hài hoà quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư và của nhà đầu tư.

Dẫn số liệu, Hiệp hội cho biết, cả nước có 5.687 khu chung cư, riêng Hà Nội có khoảng 3.015 khu chung cư, nhà tập thể. Trong đó, có 1.850 khu chung cư, nhà tập thể xây dựng từ trước năm 1994. 

TP Hồ Chí Minh có 1.568 khu chung cư, trong đó có 474 khu chung cư gồm 573 lô xây dựng trước năm 1975 với 50.640 căn hộ và 13 khu chung cư hư hỏng nặng (cấp D), nguy hiểm cho người sử dụng, cần phải phá dỡ, xây dựng lại. 

Trong đó, quận 5 có đến 212 khu nhà chung cư, chiếm đến 47,4% tổng số chung cư cũ mà đa số là chung cư, nhà tập thể nhỏ, không đủ điều kiện để xây dựng lại tại vị trí cũ do không phù hợp với quy hoạch. 

Từ thực tiễn của TP Hồ Chí Minh, Hiệp hội nhận thấy, tất cả các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thành công đều có mẫu số chung là "hợp lòng dân". 

Việc cải tạo được các chủ sở hữu nhà chung cư đồng tình ủng hộ, tham gia, do đã được bàn bạc, trao đổi dân chủ, thấu tình đạt lý và quyết định theo đa số. Nhất là đã xây dựng được phương án bồi thường, hỗ trợ, giải quyết tạm cư, tái định cư, bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho người dân.

HoREA dẫn chứng, dự án di dời, tái định cư các hộ dân thuộc lô IV, lô VI khu chung cư Thanh Đa, phường 27, quận Bình Thạnh do bị nghiêng, lún, nguy hiểm cho người sử dụng. Vì thế, tất cả 300 chủ sở hữu nhà chung cư và gia đình đều được di dời, bố trí tái định cư ở gần trung tâm thành phố hơn khu Thanh Đa nên đã rất thành công và được lòng dân. 

Việc hoán đổi căn hộ tái định cư rất thỏa đáng, ví dụ: Chủ sở hữu căn hộ cũ có diện tích 84 m2 được hoán đổi 2 căn hộ tái định cư có diện tích 60m2/căn. Theo đó, hộ tái định cư được bồi thường và được mua lại căn hộ theo giá bán nhà thuộc sở hữu nhà nước (giá vốn) đối với phần diện tích 84 m2; phần diện tích dôi dư được mua theo giá thị trường.

Hay tại quận 4, có 13 khu chung cư, cư xá được xây dựng trước năm 1975 đã hư hỏng, xuống cấp, có trường hợp hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng như chung cư Trúc Giang, chung cư Tôn Thất Thuyết. 

Trong hơn 20 năm qua, UBND quận 4 đã chỉ đạo Công ty Dịch vụ công ích quận 4 (doanh nghiệp nhà nước) thực hiện thành công nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư kết hợp với chỉnh trang đô thị, phát triển hạ tầng giao thông và tái định cư tại chỗ cho các chủ sở hữu nhà chung cư cũ, làm thay đổi hẳn diện mạo đô thị của quận 4. 

HoREA cho rằng, đây cũng là cách làm hay, do Nhà nước chủ trì (trực tiếp là UBND quận 4) và giao cho Công ty Dịch vụ công ích quận 4 thực hiện. Theo đó, Công ty tự vay vốn ngân hàng để bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, giải quyết tạm cư và đầu tư xây dựng, sau đó tái định cư tại chỗ cho các chủ sở hữu nhà chung cư. Phần căn hộ dôi dư và diện tích thương mại dịch vụ được Công ty kinh doanh để bù đắp chi phí đầu tư.