Dấu hiệu chững lại

Đầu năm 2022, thấy bất động sản ven đô tăng cao, bà Nguyễn Thị Châu (một nhà đầu tư) gom tiền tiết kiệm và vay thêm người thân để đầu tư. Được một nhân viên môi giới tư vấn, bà Châu tìm mua một mảnh đất ở Hoà Bình với giá 4 tỷ, lô đất rộng khoảng 1000m2, bao gồm đất thổ cư và đất vườn. Chỉ sau vài tháng, lô đất của bà Châu đã được môi giới thông báo có khách trả gần 5 tỷ đồng. Tuy nhiên, bà Châu chưa bán, chờ thêm một thời gian để lời cao hơn. 

Một thời gian sau đó, giá đất ven đô có dấu hiệu chững lại khi giao dịch không còn nhiều. Bà Châu sốt ruột vì số tiền vay thêm người thân phải trả. Bà như ngồi trên đống lửa khi không có khách nào hỏi thăm. Bà liên hệ với nhân viên môi giới thì đều bị từ chối vì khách hỏi mua không còn nhiều như trước. Trước áp lực tài chính, bà Châu hạ mức lợi nhuận xuống chỉ còn hơn 4,3 tỷ đồng nhưng không có khách chốt.

Tương tự như bà Châu, chị Nguyễn Thị Hường (Ba Đình, Hà Nội) cũng đang lo lắng vì trót ôm một căn liền kề tại một dự án ven đô có giá hơn 6,5 tỷ đồng. Giá bán của chủ đầu tư 5,5 tỷ đồng, nhưng do thị trường ở thời điểm đó đang sốt, giá liền kề này bán ra ngoài thị trường qua sàn đã chênh hơn 1 tỷ đồng. Với số tiền chênh thấp do mối quan hệ, chị Hường bán luôn đã lời mấy trăm triệu đồng. 

Chị Hường cố giữ thêm một thời gian chờ mức chênh cao hơn rồi chốt lời. Nhưng sau đó, giá bất động sản khu vực này lên cao quá, chủ đầu tư mở bán thêm nhiều sản phẩm khác khiến cho lô của chị Hường không có khách nào quan tâm. Theo giá thị trường, lô của chị Hường đang có lãi hơn 1 tỷ đồng nhưng để chốt lời không hề dễ dàng. Nếu không bán, chị Hường xác định phải chôn vốn tại đây một thời gian dài.

Anh Nguyễn Văn Tiến (Cầu Giấy, Hà Nội) đang rao bán lô đất 100m2 tại Thạch Thất. Sau một thời gian dài không có khách hỏi, anh đã giảm từ 1,5 tỷ xuống còn 1,2 tỷ đồng. 

Năm 2021, anh mua mảnh đất này 1,5 tỷ đồng, đến đầu năm nay có khách trả 1,7 tỷ đồng, nhưng anh không bán. Anh dự tính đất còn lên nữa, nên chờ lãi 500 triệu đồng mới chốt lời. 

Anh lo lắng, nếu cơn sốt đất đi qua, khả năng cao anh mắc kẹt tiền tỷ ở đây. “Đất quê mà tăng quá cao nên người dân xung quanh thì khó có thể mua được, còn người thành phố thì không ai về đây ở làm gì”, anh nói.

Trên các hội nhóm, trang rao bán bất động sản xuất hiện hàng loạt rao bán nhà đất với các tiêu đề hấp dẫn như “Cần tiền gấp nên bán lô đất…”, “Cắt lỗ lô đất mặt đường…”, “Bán cắt lỗ gấp đất nền dự án…”,...

Dòng tiền gặp khó

Báo cáo của một số đơn vị nghiên cứu bất động sản cho thấy, giá nhà đã tăng quá cao so với khả năng mua của người dân. Theo CBRE Việt Nam, phân khúc biệt thự liền kề có giá trung bình trên 160 triệu đồng/m2, tăng hơn 50 triệu đồng/m2 so với cùng kỳ năm ngoái. Giá bán thứ cấp cũng ghi nhận mức tăng từ 5 - 17% so với cùng kỳ năm trước. Còn theo nghiên cứu của batdongsan.com.vn, giá rao bán đất thổ cư tăng đồng loạt tại các huyện vùng ven Hà Nội như Chương Mỹ (74%), Quốc Oai (26%), Gia Lâm (21%), Đông Anh (20%),...

Giá đất nền các tỉnh tăng 10 – 20% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt những nơi mặt đường lớn vị trí đẹp, giá tăng từ 30 – 40%. Ở các tỉnh như Bắc Ninh và Bắc Giang, giá đất nền cũng tăng khoảng 20 - 30% so với năm ngoái.  Trong quý vừa qua, sản phẩm nhà phố mở bán tại Hưng Yên dao động từ 120 - 160 triệu đồng/m2, shophouse có giá từ 146 - 184 triệu đồng/m2, biệt thự có giá từ 126 - 194 triệu đồng/m2. 

Nhiều dự án tăng giá nhưng không có khách hỏi mua. Ảnh: Hoàng Hà

Theo báo cáo của Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất nửa cuối năm trước và đầu năm nay. Giai đoạn dòng tiền dễ đã thực sự đi qua, cùng với đó là chính sách kiểm soát tín dụng thận trọng trong mọi lĩnh vực sản xuất kinh doanh, trong đó có bất động sản.

Giao dịch trên thị trường phần lớn là giới đầu cơ mua bán với nhau nhằm đẩy giá, tạo ra bong bóng và đến một thời điểm nhất định bong bóng sẽ vỡ, lúc đó buộc phải bán rẻ để thu hồi vốn dẫn đến thua lỗ. Việc thanh khoản thị trường chững lại đang tác động tiêu cực tới tâm lý nhà đầu tư cũng như người mua nhà ở thực.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, thực trạng “mua dễ, bán khó” đang hiện hữu. Tâm lý thị trường đang xuống thấp, người mua nhà tỏ ra dè dặt nên các dự án khó bán hàng. Hơn nữa, khi nguồn vốn tắc nghẽn sẽ dễ dẫn đến nguy cơ các dự án nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng, thị trường bất động sản nói chung rơi vào tình trạng “nằm im, thở khẽ”.

Theo VARS, việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng các đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc. Dòng tiền cần chờ đợi những cơ hội thực sự an toàn trong tương lai sau khi cân nhắc kỹ càng những yếu tố vĩ mô.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Bất động sản cho rằng, nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường bất động sản thời điểm này cần có kiến thức, đầu tư giai đoạn này sẽ khó hơn, không phải mua đâu cũng thắng được. Cần xem xét các chỉ số về quy hoạch, chính sách, vốn đầu tư, chỉ số lượng quan tâm, mặt bằng giá...