Ngành thuế dựa vào đâu để trả hồ sơ mua bán nhà đất?

Chưa có cơ sở để định giá

Lúc 8g ngày 24/5, gần 100 người dân cùng ngồi chờ làm thủ tục ở Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai TP.Thủ Đức. Vẻ mặt lộ rõ sự thất vọng khi cầm hợp đồng mua bán đất vừa bị trả, ông B.V.C. (TP.Thủ Đức) cho biết, nhân viên ở đây yêu cầu ông phải kê khai lại cho đúng giá thị trường. 

Ông C. kể, năm 2020, ông bán một lô đất trên đường Võ Chí Công (Q.Thủ Đức) với giá 3 tỷ đồng. Theo bảng giá đất do Nhà nước ban hành, giá đất ở khu vực này là 17,25 triệu đồng/m² nên giá lô đất của ông C. là 1,38 tỷ đồng. Khi làm hồ sơ mua bán, ông C. được một cán bộ thuế tư vấn rằng, giá kê khai phải cao hơn mức giá do Nhà nước quy định. Ông C. kê khai giá bán trong hồ sơ là 1,9 tỷ đồng, cao hơn 20% so với bảng định giá đất của Nhà nước.

Rất nhiều hồ sơ mua bán nhà đất bị cơ quan thuế trả lại trong thời gian qua với lý do “giá kê khai tính thuế thấp” (trong ảnh: Người dân làm thủ tục mua bán nhà đất ở tại chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai TP.Thủ Đức) - ảnh: Hoa Lài

Bây giờ, ông C. đang bán lô đất khác có diện tích 95,8m². Theo bảng giá đất của Nhà nước áp dụng cho năm 2022, nền đất của ông C. có giá 1,718 tỷ đồng (17,94 triệu đồng/m²). Ông kê khai trong hợp đồng mua bán là 2,1 tỷ đồng, cao hơn giá của Nhà nước khoảng 25%, nhưng lại bị trả hồ sơ với lý do “chưa đúng giá thị trường”.

Anh N.T.H. (TP.Thủ Đức) cũng bị trả hồ sơ với lý do tương tự. Anh cho biết, đây là lần đầu anh tự làm hồ sơ mua bán nhà. Nghe một số người tư vấn không cần kê khai giá bán thực vì sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân (TNCN) cao nên anh chỉ kê khai cao hơn một chút so với mức giá của Nhà nước. Anh bị trả hồ sơ hai lần và được nhân viên thuế hướng dẫn: “Phải kê khai giá bán cao hơn 30 - 40% giá do Nhà nước quy định”(?). 

Ông T.V.S. (Q.Bình Tân) cũng vừa bị chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Q.Bình Tân trả hồ sơ do ông kê khai giá bán trong hợp đồng mua bán là 1 tỷ đồng, chỉ cao hơn 10% so với bảng giá của Nhà nước. Trong lần kê khai lại, ông S. khai đúng giá bán (1,8 tỷ đồng), nhưng trong quá trình làm thủ tục, ông thấy những người khác chỉ khai giá bán cao hơn khoảng 30 - 40% so với bảng giá của Nhà nước, vẫn được chấp thuận nên không khỏi thắc mắc. 

Giám đốc một công ty môi giới bất động sản (BĐS) ở Q.Bình Tân cho hay, trong mấy tháng qua, rất nhiều hồ sơ mua bán nhà, đất của công ty này bị trả lại. Trước đây, chỉ cần kê khai giá bán (để chịu thuế) cao hơn một chút so với mức giá của Nhà nước là hồ sơ được duyệt nhưng nay, có nơi yêu cầu định giá chịu thuế cao hơn 30%, có yêu cầu phải cao từ 40% trở lên so với khung giá của Nhà nước. 

Theo tìm hiểu của chúng tôi, việc định giá như hiện nay của cơ quan thuế để thu thuế, gồm thuế TNCN, thuế trước bạ không dựa vào cơ sở cụ thể nào nên có không ít trường hợp kê khai đúng giá bán, nhưng do mức giá bán thấp nên hồ sơ cũng bị trả. Bà V.T.L. kể, nếu chiếu theo bảng giá của Nhà nước, miếng đất của bà có giá khoảng 1,8 tỷ đồng, nhưng giá thị trường lên tới khoảng 5,5 tỷ đồng. Vừa qua, gia đình bà bán miếng đất này cho người bà con với giá chỉ 4 tỷ đồng. Khi nộp hợp đồng mua bán đất, hồ sơ bị trả với lý do “mức giá chưa đúng giá thị trường”. 

Bà V.T.L. ấm ức: “Tôi được một nhân viên môi giới BĐS hướng dẫn, có thể kê khai thấp hơn giá thị trường một chút, khoảng 4,7 tỷ đồng là đạt. Nếu đóng 2% thuế TNCN theo giá 4 tỷ đồng thì số tiền phải đóng là 80 triệu đồng, nếu khai giá bán 4,7 tỷ đồng thì số tiền thuế phải nộp là 94 triệu đồng. Do cần tiền nên tôi phải khai giá trong hợp đồng mua bán cao hơn giá thực tế 700 triệu đồng”.

Anh Nguyễn Đình Hai - làm nghề môi giới BĐS ở TP.Thủ Đức - cho rằng hầu hết người bán và mua đều giao dịch trên các sàn thương mại hoặc website mua bán. Cơ quan thuế có thể khảo sát trên đó để nắm được giá rồi lấy đó tham khảo để thẩm định giá khai trên hồ sơ. Tuy nhiên, cách này vẫn khá cảm tính bởi giá trên đó hầu hết là giá rao, giá giao dịch thực sự sẽ khác. Chưa kể cùng một con đường, cùng một khu vực nhưng giá nhà đất sẽ khác nhau tùy thuộc các yếu tố vị trí, hình dạng, chất lượng nhà...

Cán bộ thuế cũng loay hoay

Ông Thái Minh Giao - Phó Cục trưởng Cục Thuế TPHCM - nhận định: Có nhiều người kê khai giá mua, BĐS thấp hơn giá thực tế nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế. Nhưng hiện chưa có hướng dẫn cụ thể về việc xác định giá giao dịch BĐS nên chính cán bộ ngành thuế cũng gặp khó khăn trong việc tính thuế, gây chậm trễ thời gian hoàn thành hồ sơ cho người dân. 

Ông Thái Minh Giao cho hay, việc tính thuế trước bạ, thuế TNCN và hoạt động chuyển nhượng là dựa vào bảng giá đất do UBND TPHCM ban hành. Nhưng mức giá trong bảng giá đất này thấp và chậm điều chỉnh trong khi giá thị trường tăng nhanh, gây ra sự bất nhất. Cách đây vài năm, Cục Thuế TPHCM đã thấy bất cập này và đã tham mưu để UBND TPHCM điều chỉnh.  

Trong khi chờ văn bản để làm căn cứ, Cục Thuế TPHCM đã phối hợp với các phòng công chứng, văn phòng đăng ký đất đai ra hướng dẫn, thư ngỏ, in pa-nô để vận động người dân kê khai đúng giá. Cán bộ ngành thuế cũng tăng cường thu thập và xây dựng cơ sở dữ liệu về giá để đảm bảo giá kê khai sát với giá thực tế, tạo sự công bằng và tránh tùy tiện khi thực hiện nhiệm vụ. 

“Ngành thuế đang tập trung mọi nguồn lực để thực hiện nhanh hồ sơ cho người dân. Cơ quan thuế có năm ngày để tính thuế và ra thông báo về kết quả hồ sơ. Nếu hồ sơ nộp lại lần thứ hai mà người dân vẫn cố tình kê khai không trung thực thì chúng tôi sẽ có những biện pháp khác như phối hợp với cơ quan công an, ngân hàng để kiểm tra, xác định đúng giá giao dịch. Lúc này, hồ sơ có thể bị kéo dài hơn mười ngày, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân” - ông Thái Minh Giao nói. 

Theo vị giám đốc một công ty môi giới BĐS ở Q.Bình Tân, khi hồ sơ bị trả, bên mua và bán phải lập hợp đồng mua bán mới, kê khai lại giá mới, công chứng lại từ đầu, rất phiền phức. Trước đây, thời gian hoàn tất hồ sơ có thể kéo dài 5-10 ngày, nay không rõ bao nhiêu ngày nên người mua sẽ chịu thiệt nếu vay tiền mua BĐS.

Theo luật sư Trần Minh Cường - Giám đốc điều hành Công ty Luật Solution & Partner - hiện nay, chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào quy định người dân phải rao bán BĐS theo một con số cố định. Việc các cơ quan thuế trả hồ sơ mà không có cơ sở chính xác sẽ gây rất nhiều thiệt hại cho người dân. Một số hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng, hứa mua, hứa bán có các điều khoản bồi thường thiệt hại nếu hồ sơ bị kéo dài; chẳng hạn, trong vòng 30 ngày, bên bán phải hoàn tất thủ tục sang tên. Nếu hồ sơ cứ bị trả để điều chỉnh, thủ tục sẽ bị trễ hạn và bên bán phải bồi thường tiền. Nếu nảy sinh khiếu nại, tố cáo, các cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà nước sẽ phải liên đới chịu trách nhiệm bởi không có căn cứ pháp lý cho việc trả hồ sơ. 

(Theo Phụ Nữ TP.HCM)

Đâu là giá đất thị trường để tính thuế?Ngành thuế đang quyết liệt rà soát từng giao dịch chuyển nhượng bất động sản để hạn chế nạn kê khai hai giá, nhưng thực tế triển khai còn nhiều bất cập.