Bộ Tài nguyên và Môi trường hiện đang xây dựng mô hình Sàn giao dịch quyền sử dụng đất theo hai phương án sau:

Phương án 1: Nâng cấp mô hình Sàn giao dịch bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng chuyên nghiệp có sự giám sát của Nhà nước. 

Phương án 2: Xây dựng sàn chuyên giao dịch về quyền sử dụng đất.

Cả hai phương án đều có nguyên tắc là sàn giao dịch phải do Nhà nước quản lý, không giao cho doanh nghiệp, đồng thời phải mở rộng phạm vi cho đầy đủ các loại đất được đưa vào giao dịch. Sàn giao dịch sẽ hoạt động như một tổ chức dịch vụ công của Nhà nước để “quản lý”. Sàn giao dịch đó phải được liên thông với Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai, xây dựng để cập nhật đồng bộ lên hệ thống.

Như vậy, mô hình Sàn giao dịch quyền sử dụng đất nếu được thành lập sẽ có rất nhiều khác biệt về vai trò, chức năng và tổ chức hoạt động so với mô hình Sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành dù cả hai đều là trung gian trong giao dịch bất động sản nói chung.

Nhiều luồng ý kiến

Việc thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất như đề xuất đã thu hút sự quan tâm, thảo luận của doanh nghiệp, người dân, các nhà nghiên cứu, những người hoạch định chính sách. 

Một luồng ý kiến khẳng định những ưu điểm của việc giao dịch qua sàn như kiểm soát được tính pháp lý của thửa đất, bất động sản đưa vào kinh doanh; kiểm soát giá trị giao dịch đất đai thực tế từ đó hình thành cơ sở dữ liệu đất đai, giá đất sát thị trường; tăng niềm tin, giảm thiểu rủi ro, tranh chấp khi giao dịch quyền  sử dụng đất; chống thất thu thuế, tạo môi trường kinh doanh lành mạnh... 

Mục tiêu lớn nhất khi thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất giúp là phục vụ hiệu quả cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai và kinh doanh bất động sản. 

Sàn giao dịch bất động sản cũng đang nhận được nhiều câu hỏi liên quan đến hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản.

Ở chiều ngược lại, nhiều ý kiến băn khoăn về những khía cạnh như làm phát sinh chi phí, thủ tục đẩy thêm gánh nặng cho người dân và doanh nghiệp tham gia giao dịch; hạn chế quyền tự do giao dịch của người dân; nếu thiếu cơ chế kiểm soát tốt thì mô hình này sẽ dẫn tới độc quyền thông tin, phát sinh tiêu cực, lũng đoạn, gây méo mó thị trường. 

Trong khi đó, hiện nay Nhà nước đã có những thiết chế để đảm bảo tính minh bạch của thị trường bất động sản như các quy định về điều kiện, trình tự, hợp đồng giao dịch bất động sản; nghĩa vụ minh bạch của chủ đầu tư trong giao dịch bất động sản; công chứng hợp đồng giao dịch bất động sản…

Như vậy, vấn đề có thật sự ở chỗ thiếu cơ chế, công cụ quản lý hay ở việc sử dụng các công cụ đã có chưa hiệu quả; năng lực, trách nhiệm của đội ngũ nhân sự liên quan còn hạn chế? 

Luồng quan điểm này đặt câu hỏi, việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất có giúp cho thị trường minh bạch hơn hay không?

Kinh nghiệm của quốc tế

Qua trao đổi với các đồng nghiệp ở Hiệp hội Bất động sản các nước như Mỹ, Hàn Quốc, Singapore, Thái Lan, Indonesia, Đài Loan…. chúng tôi thấy rằng các nước này đều không có Sàn giao dịch quyền sử dụng đất riêng. 

Tại Mỹ, thông tin về bất động sản (cả nhà và đất) được công khai trên Cổng thông tin bất động sản Mỹ qua Dịch vụ sàn đa năng MLS (Multiple Listing Service Listings). 

Sàn này niêm yết thông tin nhà, đất, bất động sản phát mại, bất động sản mới, bất động sản cũ, bất động sản thương mại, bất động sản đầu tư,… để phục vụ hoạt động mua bán của các nhà môi giới. MLS.com hay các MLS các bang không thuộc chính phủ Mỹ. 

Trang web này được vận hành bởi công ty tư nhân trên cơ sở thu phí của người bán. Mọi bất động sản muốn giao dịch trên thị trường đều phải được niêm yết trên MLS để công khai thông tin. 

Hoạt động mua bán phải thông qua các nhà môi giới được cấp phép, đại diện cho cả người bán và người mua. Phí môi giới bao gồm trong giá bán, khoảng từ 1-10% tùy thuộc vào đàm phán, vị trí và loại bất động sản. Mức phí này khác nhau ở từng bang, hay trong một bang, một thành phố. 

Ở một số quốc gia khác như Hàn Quốc, Singapore, Indonesia không có Sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Thái Lan có Ngân hàng Đất có chức năng mua, bán đất nhưng thiên về mua bán để điều tiết đất, hỗ trợ người dân không có đất nông, lâm nghiệp. 

Đài Loan thành lập Ngân hàng Đất từ năm 1945, thuộc Ngân hàng Nhà nước Đài Loan. Dịch vụ chính gồm: nhận tiền gửi, cho vay doanh nghiệp, cho vay tiêu dùng để mua bất động sản, mua đất, các quỹ ủy thác, dịch vụ quản lý tài sản, ngoại hối... Về bản chất, Ngân hàng đất Đài Loan hoạt động gần như ngân hàng thương mại cho vay mua nhà, đất.

Như vậy, xu hướng của nhiều nước là minh bạch hóa thông tin về bất động sản nói chung và đất nói riêng trên một sàn, sử dụng ứng dụng công nghệ để quản lý, nắm bắt thông tin về bất động sản và giao dịch bất động sản đồng thời khai thác thông tin từ cơ sở dữ liệu chung nhằm đơn giản hóa các thủ tục trong giao dịch, sang tên bất động sản.

Mô hình Sàn giao dịch quyền sử dụng đất đang nhận được nhiều ý kiến khác nhau.

Một số kiến nghị cho mô hình Sàn giao dịch

Trên cơ sở kinh nghiệm các nước và các phương án thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất ở Việt Nam, xin trình bày vài vấn đề như sau:

Thứ nhất, có cần thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất riêng?

Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất nêu định hướng: "Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt". 

Như vậy, Nghị quyết định hướng là “giao dịch qua sàn giao dịch” chứ không đưa ra yêu cầu cụ thể là “sàn giao dịch quyền sử dụng đất” hay phải là sàn do Nhà nước thành lập và quản lý trực tiếp.

Do đó, cần cân nhắc kỹ lưỡng về việc thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất riêng, tránh chồng chéo với sàn giao dịch bất động sản theo quy định hiện hành và đảm bảo hiệu lực, hiệu quả khi Sàn đi vào hoạt động. 

Trong trường hợp thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất theo mô hình tổ chức dịch vụ công của nhà nước thì cần nghiên cứu, xây dựng Đề án thí điểm thành lập Sàn giao dịch tại một số địa phương, trên cơ sở đó tổng kết, đánh giá trước khi quy định chính thức trong Luật. 

Thứ hai, mọi giao dịch bất động sản có phải qua sàn?

Giao dịch bất động sản qua Sàn giao dịch có nhiều ưu điểm nhưng cũng tiềm ẩn những rủi ro gia tăng thủ tục, chi phí, tiêu cực như đã nêu trên. Nhiều đại biểu Quốc hội cũng đã bày tỏ quan điểm không đồng tình với vấn đề này.

Trong điều kiện thực tế hiện nay, nên quy định giao dịch bất động sản qua Sàn giao dịch theo hướng khuyến khích như Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản để dần tạo lập thói quen trong xã hội, giúp phát huy quyền tự chủ của các chủ thể trong việc lựa chọn hình thức kinh doanh, giao dịch; đồng thời khiến các sàn giao dịch phải không ngừng cải thiện chất lượng, giá cả để đảm bảo khả năng cạnh tranh, thu hút khách hàng theo cơ chế thị trường .

Thứ ba, rút kinh nghiệm của các nước như đã trình bày trên.

Đa số quốc gia có hệ thống thông tin về nhà ở, đất đai và thị trường bất động sản đầy đủ để đảm bảo minh bạch thông tin.

Chúng ta nên tham khảo kinh nghiệm của các nước về cơ sở dữ liệu bất động sản, công khai thông tin trên cơ sở dữ liệu bất động sản. 

Trước mắt cần có tổng kết, đánh giá chính sách và khâu tổ chức thực thi để cải thiện, nâng cấp cơ sở dữ liệu nhằm giúp vận hành thị trường minh bạch. Điều này phù hợp và khả thi trong bối cảnh chuyển đổi số mạnh mẽ hiện nay. 

Quy định và kiểm tra việc giao dịch qua ngân hàng sẽ giúp kiểm soát dòng tiền vì thông tin đầy đủ, thanh toán không dùng tiền mặt sẽ mang lại tính minh bạch. 

Bên cạnh đó, với sự phát triển của thị trường dịch vụ pháp lý, việc người dân tăng cường sử dụng các dịch vụ công chứng, luật sư,… khi giao dịch bất động sản cũng sẽ góp phần minh bạch thị trường, giảm thiểu rủi ro trong giao dịch.  

Từ những phân tích trên, xin đưa ra một vài giải pháp gợi ý.

Mô hình Sàn giao dịch bất động sản theo Luật Kinh doanh Bất động sản đã được luật hóa và đã có thực tiễn triển khai đối với các giao dịch bất động sản gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. 

Sàn giao dịch bất động sản cung cấp dịch vụ đối với giao dịch bất động sản vì mục đích kinh doanh giữa chủ đầu tư với người dân và hoàn toàn có thể cung cấp dịch vụ giao dịch bất động sản không vì mục đích kinh doanh giữa người dân với nhau nếu người dân có nhu cầu. 

Đây cũng là điều mà các nhà quản lý nên quan tâm và coi là một trong những lý do cho sự cần thiết nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất. 

Vì thế, chúng tôi kiến nghị thực hiện theo phương án hoàn thiện mô hình Sàn giao dịch bất động sản theo Luật Kinh doanh Bất động sản theo hướng chuyên nghiệp có sự giám sát của Nhà nước. 

Phương án này vừa phù hợp với chủ trương của Đảng, vừa có sự quản lý của Nhà nước, tránh chồng chéo chức năng, vừa có được dữ liệu thông tin phục vụ quản trị, vừa đảm bảo quyền tự do kinh doanh, tự do lựa chọn của người dân, doanh nghiệp và đạt hiệu quả khi không làm phát sinh bộ máy, không tăng thủ tục hành chính, thời gian, chi phí… 

Xin lấy một ví dụ: nếu các bộ ngành và địa phương họp để bàn về phương án thành lập mô hình sàn mới này cũng rất tốn kém, rồi thời gian để ra được phương án phù hợp, đồng bộ với các luật chuyên ngành khác liệu có kịp để đưa vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến được Quốc hội thông qua vào tháng 10 năm 2023 và nếu kịp thì có phải là giải pháp vội vàng khi thời gian nghiên cứu, đánh giá tác động quá ngắn? Đó là chưa kể việc vận hành, quản lý nó.

Tiến sỹ, Luật sư Đoàn Văn Bình