Nguồn cung tăng, phân khúc cao cấp chiếm ưu thế 

Sau 2 năm bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, thị trường nhà đất tại TP.HCM và vùng phụ cận đang có những chuyển biến tích cực. Bất động sản vẫn được xem là kênh đầu tư bền vững cho các nhà đầu tư trung và dài hạn. 

Nửa đầu năm 2022, thị trường căn hộ tại TP.HCM chứng kiến sự tăng mạnh về nguồn cung. Theo CBRE Việt Nam, nguồn cung căn hộ mới trong quý 2/2022 là hơn 15.500 căn, vượt tổng nguồn cung mới của cả năm trước. Trong đó, khu vực có nguồn cung mới nhiều nhất là khu Đông khi chiếm 88%. 

Phân khúc căn hộ cao cấp có giá bán từ 2.000 USD/m2 đến 4.000 USD/m2 chiếm ưu thế trên thị trường, chiếm 93% nguồn cung mới của quý. Trong khi đó, nguồn cung mới của phân khúc căn hộ trung cấp rất hạn chế và phân khúc bình dân gần như “biến mất”. 

Tuy vậy, phân khúc căn hộ trung cấp đáp ứng đa số nhu cầu của người mua để ở, là sản phẩm phổ biến nhất tại TP.HCM với thị phần lên đến 41% trong tổng nguồn cung tích luỹ toàn thị trường. 

Nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM tăng mạnh trong nửa đầu năm 2022. 

Khảo sát của CBRE Việt Nam cho thấy, sự tăng giá của các dự án vùng ven không chỉ góp phần thay đổi cơ cấu phân khúc sản phẩm trong nguồn cung mới mà còn làm tăng giá bán sơ cấp.

Giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.455 USD/m2, tăng 2,7% theo quý và 8,6% theo năm. Phân khúc căn hộ trung cấp được hưởng lợi từ việc tăng giá ở khu vực ngoài trung tâm với mức tăng 1,9% theo quý và 7% theo năm, trong khi phân khúc cao cấp giảm đến 3,8%.

Dự kiến, trong năm nay, thị trường căn hộ tại TP.HCM có khoảng 22.000 căn hộ, phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ dẫn dắt thị trường. Giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM dự kiến tăng trưởng chậm do giá các nguồn cung mới đều nằm ở mức đầu của hai phân khúc này. 

Nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc trung cấp và bình dân từ nay đến cuối năm sẽ tiếp tục đến từ các vùng phụ cận TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An…

Theo bà Dương Thuỳ Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, sau đại dịch, thị trường nhà ở chứng kiến sự thay đổi tư duy của các chủ đầu tư. Các yếu tố xanh, thân thiện với môi trường được bổ sung vào dự án để đáp ứng nhu cầu nâng cao chất lượng sống của người mua. 

“Các khu vực lân cận TP.HCM được dự báo tiếp tục phát triển mạnh do cơ sở hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và mức giá tăng cao tại TP.HCM”, bà Dung nhận định. 

Trong báo cáo thị trường nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận 6 tháng đầu năm vừa công bố, DKRA Vietnam cũng ghi nhận nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh, tăng 96% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường TP.HCM dẫn đầu khi chiếm 75,6% nguồn cung và 80% lượng tiêu thụ. 

Giá bán thứ cấp đang giảm

Bên cạnh những tín hiệu tích cực trong giai đoạn nửa đầu năm, thị trường căn hộ tại TP.HCM nói riêng và vùng phụ cận nói chung đang đối mặt với nhiều khó khăn. Đó là vấn đề pháp lý dự án, thay đổi về những quy định pháp luật và chính sách liên quan, chi phí vật liệu tăng cao và nhất là động thái thắt chặt tín dụng bất động sản từ các ngân hàng. 

Ông Võ Hồng Thắng – Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam nhận định, từ nay đến cuối năm, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM có thể sụt giảm, nằm trong khoảng từ 9.000 – 11.000 căn, chỉ bằng 70% so với nửa đầu năm. 

Nguồn cung mới tại Bình Dương sẽ vẫn duy trì ở mức 3.000 – 4.000 căn. Thị trường căn hộ ở Long An chỉ khoảng 300 căn. Trong khi đó, các tỉnh thành khác sẽ khan hiếm nguồn cung căn hộ mới. 

“Sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng nếu động thái siết tín dụng bất động sản của các ngân hàng chưa có hướng tháo gỡ kịp thời. Dưới áp lực chi phí, đặc biệt là chi phí nguyên vật liệu, mặt bằng giá bán sơ cấp có thể sẽ tăng trong khi giá bán thứ cấp không có nhiều biến động”, ông Thắng nhận định. 

Giá bán thứ cấp tại một số dự án đang giảm. 

Những khó khăn chung của thị trường nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận đang hình thành nên một nghịch lý, đó giá giá bán sơ cấp tăng nhưng giá bán thứ cấp lại giảm. 

TS.Đinh Thế Hiển – Chuyên gia kinh tế cho rằng, giai đoạn 2020 – 2021 là thời điểm xảy ra dịch Covid-19, dù kinh tế suy giảm nhưng giá nhà đất vẫn tăng mạnh. Có nhiều nguyên nhân khách quan dẫn đến tình trạng này, như: Nguồn vốn ngân hàng thương mại với lãi suất thấp đổ vào thị trường, khan hiếm nguồn cung, chi phí xây dựng tăng, một số vùng được triển khai hạ tầng…

Ngoài ra, nguyên nhân khác đến từ tâm lý người mua như sự tin tưởng giá đất tiếp tục tăng, e ngại đồng tiền mất giá do lạm phát. Từ đó, nhiều người chuyển hướng đầu tư vào bất động sản. 

Theo TS.Đinh Thế Hiển, riêng tại TP.HCM, một số khu vực giá nhà ở tăng mạnh là do khan hiếm nguồn cung mới do hoạt động thanh, kiểm tra hàng loạt dự án. Cùng với đó là quy trình, thủ tục pháp lý của dự án bị kéo dài. 

Về giá bán thứ cấp, TS.Đinh Thế Hiển cho rằng có sự sụt giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi suất của chủ đầu tư hoặc ở một số sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ. 

“Lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của những khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi phải chịu áp lực lớn về lãi vay, một số nhà đầu tư chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán sản phẩm với giá thấp hơn kỳ vọng, bán lỗ để thu hồi vốn. Tuy nhiên, diễn biến này chỉ mang tính chất cục bộ, quy mô chưa đủ để đại diện cho thị trường”, TS.Đinh Thế Hiển phân tích. 

Các chuyên gia dự báo, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và chi phí đầu vào liên tục leo thang thì đà tăng giá bán sơ cấp trong thời gian tới khó có thể dừng lại. Về dài hạn, nếu các khó khăn của thị trường không được tháo gỡ, sự sụt giảm giá bán thứ cấp trở nên rõ rệt hơn thì sẽ ảnh hưởng chung đến toàn thị trường. 

Anh Phương