Thời gian qua, các vấn đề liên quan đến vụ đấu giá quyền sử dụng đất ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM) vẫn “nóng” và đã cho cơ quan chức năng, nhà đầu tư nhìn nhận về mô hình đấu giá quyền sử dụng đất để huy động nguồn lực xã hội.
Tại Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý và giải pháp” diễn ra sáng 20/4, các chuyên gia cho rằng, việc đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức mà nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, phân phối quỹ đất có hạn theo cơ chế thị trường thay cho giao đất, tiềm ẩn nhiều nguy cơ.
Theo TS.Phạm Văn Võ – Trưởng Khoa Luật Thương mại, Đại học Luật TP.HCM, việc đấu giá bỏ mức quá cao gây tác động tiêu cực nhưng đây là đấu giá theo cơ chế thị trường, phải chấp nhận luật chơi của thị trường. Khi một DN đẩy giá đất tại Thủ Thiêm lên mức 2,4 tỷ/m2 tức là giá họ kỳ vọng trong 5 năm sau khi đưa sản phẩm BĐS ra thị trường chứ không phải giá ở thời điểm hiện tại, nên việc nhận định giá cao hay thấp là võ đoán.
TS.Huỳnh Thế Du - Đại học Fulbright Việt Nam cũng nhận định, rà soát các quy định của pháp luật thì không có lỗ hổng nào cả. Tuy nhiên, chúng ta chưa có tư duy về thị trường một cách đầy đủ, đưa ra quá nhiều thuyết âm mưu có thế lực chi phối đấu giá làm méo mó câu chuyện. Nếu không dựa vào cơ chế thị trường để giải quyết thì đấu giá Thủ Thiêm sẽ bế tắc.
Trúng thầu bỏ cọc không phải chuyện lạ
Đồng quan điểm với các chuyên gia kinh tế, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến – Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, DN có trả giá 1.000 tỷ USD mà nộp đủ thì chẳng vấn đề gì, cơ chế thị trường không ai cấm. Ở đây, do đơn vị trả giá quá cao và không nộp được tiền nên vụ việc gây phản ứng. Trong đấu giá quyền sử dụng đất, bỏ cọc sau khi trúng thầu xảy ra thường xuyên. Cứ 10 vụ đấu giá ở Bắc Giang, Bắc Ninh thì 3 vụ bỏ, các địa phương khác cũng vậy.
PGS Tuyến phân tích, đấu giá quyền sử dụng đất gồm 3 thành tố: luật chơi, sân chơi và người chơi.
Trong cuộc đấu giá tại Thủ Thiêm, có thể thấy, người chơi tham gia đấu giá không vi phạm, cần bình tĩnh khi quan sát sự việc. Không chỉ vì Thủ Thiêm mà siết chặt hay nhìn DN như những con hủi. Nếu cơ quan nhà nước siết quá thì sẽ tạo sân chơi, môi trường đầu tư kinh doanh không hấp dẫn. DN thấy sợ chỉ sau một sự việc điển hình.
Dẫu vậy, luật chơi đang có những vấn đề cần bàn. Liên quan đến đấu giá có: Luật Đất đai (2013), Luật Dân sự (2015), Luật Đấu giá tài sản (2016), Luật Đầu tư năm (2020). Tuy 4 đạo luật liên quan trực tiếp nhưng lại do các cơ quan khác nhau ban hành, các bộ, ngành khác nhau xây dựng.
Luật Đất đai (2013) quy định nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trình tự, thủ tục đấu giá thì lại theo Luật Đấu giá tài sản (2016), trong khi luật này lại không quy định về nội dung cụ thể.
Tiếp đó, đối với việc xác định giá khởi điểm theo Luật Đất đai 2013 có vấn đề. Theo đó, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, trao cho cơ quan hành chính quá nhiều quyền, UBND cấp tỉnh vừa có thẩm quyền thu hồi đất, vừa có thẩm quyền xác định giá đất cụ thể.
“Câu chuyện giá đất thấp trong cách định giá có gốc rễ từ Luật Đất đai nên việc sửa đổi luật kỳ này phải theo cơ chế thị trường. Đồng thời, cần bổ sung quy định, nội dung đấu giá quyền sử dụng đất và trình tự thủ tục, phương thức mở bán đấu giá tùy theo Luật Đấu giá tài sản”, thành viên Đại học Luật Hà Nội nói.
Trong khi đó, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM đã xác định các DN đủ điều kiện để tham gia đấu giá. Đây là điều khó hiểu, tại sao lại để một đơn vị như Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt (thành viên Tân Hoàng Minh Group) tham gia đấu giá, trong khi khả năng tài chính của DN khó đảm bảo được điều kiện vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư dự án.
“Việc thẩm định phải có trước khi diễn ra cuộc đấu giá. Vậy Trung tâm Dịch vụ đấu giá có thẩm định không hay cứ nêu báo cáo cho có ?”, TS. Phạm Văn Võ đặt câu hỏi.
Đại biểu Quốc hội – ông Vũ Tiến Lộc cho biết, cuộc đấu giá “đất vàng” tại Thủ Thiêm dù đúng luật, dù lỗi tại ai thì chưa thành công như kỳ vọng vì 2/4 lô đất đã bị nhà đầu tư bỏ cọc.
Việc đấu giá nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất đai, mục tiêu không phải là thu càng nhiều tiền càng tốt mà vấn đề làm sao phát triển, khai thác được tài nguyên, dùng lô đất đó cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội. Ngoài việc mang lại nguồn thu cho nhà nước trong tương lai, mang lại nguồn thu cho DN thì còn mang lại công ăn việc làm cho người lao động.
Nếu thu được số tiền khổng lồ từ đấu giá cho ngân sách nhưng DN thất bại khi đầu tư, xây dựng dự án thì đó cũng là thất bại của nhà nước. Do đó, cần có cơ chế để đảm bảo điều tiết thu được lợi ích cho cả 2 bên, nhà nước và nhà đầu tư. Có vậy, kinh tế mới phát triển bền vững.
Trần Chung
.svg){kind=icon}
