Ngày 12/4, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Trước khi đi vào thảo luận nội dung cụ thể, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đề nghị Ban soạn thảo cho biết: “Thế giới có nước nào có Luật Kinh doanh bất động sản không? Các nước thế giới quy định về kinh doanh bất động sản thế nào, phạm vi liên quan đến các luật khác như thế nào hay Việt Nam có đặc thù?”.
Không ai nói là 100% phải lên sàn giao dịch
Đi vào nội dung cụ thể, Chủ tịch Quốc hội lưu ý, không ai nói là 100% phải lên sàn giao dịch. “Tôi là người mua, tôi chọn tham gia hay không là việc của tôi. Tham gia sàn này hay tham gia sàn kia là quyền của tôi, không biết có phải thế không”, Chủ tịch Quốc hội băn khoăn.
Cho nên việc quy định bắt buộc giao dịch phải lên sàn, lúc thế này, lúc thế kia thì rất khó cho vấn đề thị trường.
Tổng thư ký Quốc hội Bùi Văn Cường cũng chia sẻ: “Tôi cần mua nhà, tôi đến hỏi doanh nghiệp bất động sản nhưng không được mà phải qua sàn, sàn là lại mất phần trăm. Chỗ này cân nhắc xem có bắt buộc phải hay không, hay là mình cũng quy định mở”.
Trả lời câu hỏi của Chủ tịch Quốc hội hiện nay các nước trên thế giới quy định Luật Kinh doanh bất động sản thế nào, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, trong quá trình xây dựng luật này, cơ quan soạn thảo cũng đã tham khảo, tìm hiểu kinh nghiệm thế giới và tổng hợp thì thấy hiện nay hầu hết các nước trên thế giới đều có hệ thống pháp luật điều chỉnh những quan hệ liên quan đến bất động sản và giao dịch bất động sản.
“Tuy nhiên, đúng như tên gọi Luật Kinh doanh bất động sản thì có nhiều nước mặc dù có điều chỉnh quan hệ này nhưng tên gọi không hẳn như vậy”, Bộ trưởng Xây dựng nói.
Ông dẫn thực tế hàng loạt nước. Hiện nay Philippines có Luật Mua bán bất động sản; Malaysia có Luật Mua bán đất đai; Úc và New Zealand có Luật Môi giới bất động sản, Hà Lan có luật về giao dịch bất động sản, Mỹ có luật về cấp phép hành nghề bất động sản, còn Trung Quốc cũng có luật về quản lý bất động sản đô thị...
“Mặc dù tên gọi khác nhau nhưng các luật đều có quy định điều chỉnh giao dịch đất đai và tài sản trên đất. Cụ thể, ở đây là công trình xây dựng và nhà ở”, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị khẳng định.
Bộ trưởng thông tin thêm, kế thừa Luật Kinh doanh bất động sản từ trước, cho nên lần này sửa đổi vẫn để tên gọi là Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Cơ quan soạn thảo sẽ rà soát lại, báo cáo xin ý kiến Chính phủ để điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu.
Liên quan đến sàn giao dịch bất động sản và câu hỏi của Tổng Thư ký Quốc hội, Bộ trưởng Xây dựng cho hay, dự thảo luật chỉ quy định để giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai mới bắt buộc giao dịch qua sàn.
Ông Nghị nêu thực tế hiện nay các chủ đầu tư tùy điều kiện có thể lựa chọn sử dụng dịch vụ sàn hoặc là thành lập sàn riêng để giao dịch. Theo thống kê tcó khoảng 1.000 sàn giao dịch bất động sản trên cả nước. Hầu như các chủ đầu tư tổ chức bán hàng thông qua sàn giao dịch, dịch vụ môi giới và tổ chức môi giới. Các chủ đầu tư quy mô lớn mới tổ chức sàn giao dịch hoặc bộ phận bán hàng riêng.
Có chủ đầu tư đã “lách luật” ký hợp đồng đặt cọc để thu tiền
Một trong những điểm mới của dự thảo luật là quy định về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Dự thảo luật quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi “nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” và “đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này”.
Thẩm tra nội dung này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, có ý kiến cho rằng không cần thiết quy định nội dung về đặt cọc, mà thực hiện theo quy định chung của Bộ luật Dân sự.
Cũng có ý kiến đề nghị nghiên cứu quy định cụ thể về tỷ lệ đặt cọc tối đa tại dự thảo luật để bảo vệ quyền lợi cho bên mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Nhận thấy đặt cọc là quy định mới, Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị cơ quan soạn thảo báo cáo, làm rõ sự cần thiết, cơ sở đề xuất quy định, đặc biệt là cơ sở thực tiễn.
“Trường hợp cần thiết, chỉ quy định tại dự thảo luật những nội dung đặc thù của việc “đặt cọc” trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, không cần thiết lặp lại những nội dung đã được quy định tại Bộ luật Dân sự”, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế nói.
Về việc xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai, Chủ tịch Quốc hội nêu thực tế, bây giờ người dân đi mua bất động sản thì toàn thấy tin nhắn rác hoặc cuộc gọi: “Em chào anh ạ, em ở công ty nọ, công ty kia, dự án nọ, dự án kia muốn bán...”.
Theo Chủ tịch Quốc hội thực trạng này chính là vì thông tin không có hoặc thiếu minh bạch.
Chủ tịch Quốc hội cũng nêu thực tế có những dự án hàng đã bán được rồi nhưng tiền hàng bao nhiêu ngoài ngân hàng bị phong tỏa hết, không giải ngân được vì chưa đóng tiền sử dụng đất. Lý do là vì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa tính tiền để đóng.
Cho nên dự luật phải quy định rất kỹ, tránh trường hợp đã bán ra bao nhiêu người mua nhà, nộp tiền rồi, tiền vào ngân hàng rồi nhưng bị phong tỏa không được sử dụng.
“Nên chăng phải tổng kết những vướng mắc hiện nay để đưa ra quy định, điều kiện nhằm quản lý chặt chẽ thị trường này, kể cả sân chơi, người chơi và luật chơi, để tháo gỡ những vướng mắc trước mắt và cả lâu dài, đừng sinh ra những vướng mắc khác, phải tạo điều kiện thuận lợi cho người mua và người bán”, Chủ tịch Quốc hội gợi ý.
Giải trình nội dung này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nói, pháp luật hiện hành không quy định về “đặt cọc” trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
“Thực tế, có chủ đầu tư đã “lách luật” ký hợp đồng đặt cọc hoặc nhiều loại hợp đồng khác để thu tiền khách hàng khi chưa đủ điều kiện bán nhà hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai”, Bộ trưởng Xây dựng nói.
Do đó, dự thảo lần này có bổ sung quy định về nhận tiền “đặt cọc” để hạn chế tình trạng trên. Dự thảo luật chỉ quy định điều kiện với bất động sản cần đáp ứng để chủ đầu tư dự án nhận tiền đặt cọc từ khách hàng. Các nội dung quy định khác về đặt cọc như hợp đồng đặt cọc, giải quyết tranh chấp… thực hiện theo pháp luật về dân sự.
.svg){kind=icon}
