Lời tòa soạn: Quyền sở hữu chung cư lâu dài có phải là nguyên nhân khiến việc cải tạo, xây mới chung cư cũ bị trì trệ lâu nay? VietNamNet đăng tải ý kiến của các doanh nghiệp đã tham gia dự án xây dựng cải tạo chung cư cũ thành công.

Doanh nghiệp trong cuộc nói gì về gỡ vướng?

Một trong những nguyên nhân làm hạn chế công tác phá dỡ, xây dựng lại chung cư là do pháp luật nhà ở hiện không có quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, nên các chủ sở hữu cho rằng họ có quyền sở hữu nhà chung cư vĩnh viễn, không di dời khi chung cư không đủ điều kiện an toàn.

Trên đây là lập luận của Bộ Xây dựng khi bảo vệ quan điểm cho đề xuất quy định xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư trong trường hợp nhà chung cư không còn đủ điều kiện an toàn tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Do vậy, theo Bộ Xây dựng, cần thiết phải bổ sung quy định về xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư trong trường hợp nhà chung cư không đủ điều kiện an toàn sử dụng. 

Bộ Xây dựng đề xuất cần có quy định xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư. (Ảnh: Hoàng Hà)

Thế nhưng, phản bác lại quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) nhấn mạnh rằng, quyền sở hữu nhà chung cư lâu dài không phải là nguyên nhân dẫn đến vướng mắc khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. 

“Chủ yếu là do chưa xây dựng được các quy định một cách đầy đủ, khả thi và cũng chưa đảm bảo hài hoà quyền và lợi ích của các chủ sở hữu nhà chung cư và của nhà đầu tư”, ông Châu nói. 

Theo tìm hiểu của PV VietNamNet, những năm qua, một số dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại TP.HCM, Hà Nội đã thành công.

Trong số này phải kể đến dự án xây mới chung cư Cô Giang, Q.1 do Công ty CP Phát triển Đất Việt làm chủ đầu tư. Chung cư Cô Giang trước đây có 750 căn hộ. Khi xây dựng lại, đa số các hộ dân chọn nhận tiền bồi thường và tự lo nơi ở mới, chỉ 197 hộ chọn tái định cư tại chỗ. Năm 2022, chủ đầu tư đã hoàn tất xây dựng, bàn giao 197 căn hộ tái định cư. 

Với dự án này, chủ đầu tư đã thanh toán gần 1.500 tỷ đồng toàn bộ chi phí bồi thường, tái định cư cho người dân. 

Chia sẻ với PV VietNamNet, ông Ngô Hồng Hải – TGĐ công ty CP Phát triển Đất Việt cho hay, chung cư tái định cư cho người dân chung cư Cô Giang được xây dựng trên khu đất hơn 1.000m2. Bắt đầu xây dựng từ tháng 5/2019, đến tháng 8/2022 chủ đầu tư đã bàn giao 388 căn hộ tái định cư đúng tiến độ theo tiêu chuẩn nhà ở chất lượng cao. “Người dân từ chỗ sống trong các căn hộ xuống cấp, chật hẹp, không an toàn về vệ sinh lẫn phòng cháy chữa cháy đã được tái định cư trong những căn hộ mới, diện tích gấp 1,5 đến 2 lần nơi cũ. Với những hộ dân có quyền sở hữu căn hộ, chúng tôi đã kiên trì hiệp thương và cuối cùng cũng nhận được sự đồng thuận cao. Đây là yếu tố tiên quyết để triển khai được dự án”, ông Hải nói.

Toà nhà tái định cư tại chỗ cho 197 hộ dân chung cư Cô Giang. (Ảnh: Anh Phương)

Một ví dụ khác là tại chung cư cũ số 239 Cách Mạng Tháng Tám, Q.3. Để thực hiện dự án, Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt đã tự thoả thuận với tất cả các chủ sở hữu căn hộ tại đây để mua lại 52 căn hộ theo giá thị trường. 

Hay dự án di dời các hộ dân tại lô IV và lô VI cư xá Thanh Đa, Q.Bình Thạnh. Hai lô chung cư này đã xuống cấp nghiêm trọng, 300 hộ dân tại đây đã phải di dời khẩn cấp để đảm bảo an toàn. 

Việc hoán đổi căn hộ tái định cư tại chung cư số 4 Phan Chu Trinh, Q.Bình Thạnh cho người dân cũng rất thoả đáng. Như chủ sở hữu căn hộ 84m2 tại nơi cũ sẽ được nhận 2 căn hộ tái định cư có diện tích 60m2/căn. Hộ bị giải toả sẽ được mua căn hộ tái định cư bằng đúng diện tích nhà cũ theo giá nhà sở hữu Nhà nước, phần diện tích tăng thêm thì mua theo giá thị trường. 

Chung cư số 4 Phan Chu Trinh, Q.Bình Thạnh. (Ảnh: Anh Phương)

Tương tự, tại Hà Nội, dự án cải tạo khu tập thể Nguyễn Công Trứ (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội), là dự án được thí điểm cải tạo đầu tiên của Hà Nội, khu tập thể Nguyễn Công Trứ đã hoàn thành được một toà nhà N3, hiện đang tiếp tục đợt 2 thực hiện hơn 10 toà còn lại.

Ông Nguyễn Mạnh Minh – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư xây dựng phát triển nhà số 7 Hà Nội (Handico 7) cũng đánh giá, quy định “sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn” không phải là nguyên nhân chính trong cải tạo chung cư cũ.

Theo ông Minh, khó khăn trong cải tạo chung cư cũ là việc thoả thuận với các hộ dân về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dẫn đến khó khăn kéo dài trong công tác di dời người dân để triển khai thực hiện dự án.

Một doanh nghiệp đã hoàn thành việc cải tạo khu chung cư cũ tại quận Đống Đa - cho biết, việc cải tạo chung cư cũ còn chậm là do chi phí đầu tư lớn nhưng lợi ích mang lại không cao nên không thu hút nhà đầu tư. Chủ đầu tư và các chủ sở hữu rất khó đạt được sự đồng thuận về phương án bồi thường, tái định cư; các cơ chế, chính sách chưa hài hòa được lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và nhà nước, xã hội.

“Theo quy định chỉ có thể quy định niên hạn sử dụng nhà chung cư để khi hết niên hạn, các công trình không còn đủ điều kiện sử dụng cần quy định cơ chế để đẩy nhanh quá trình sửa chữa cải tạo. Còn đối với vấn đề về sở hữu, theo tôi để khắc phục tâm lý e ngại “mất nhà” của người dân chính quyền có thể làm trung gian để bảo lãnh cho doanh nghiệp về việc thực hiện các trách nhiệm với người dân khi cải tạo“ – vị này chia sẻ.

‘Cửa ải’ nhà đất công và chỉ tiêu quy hoạch 

Theo ông Huỳnh Thanh Khiết – Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, với 474 chung cư cũ trước năm 1975, từ năm 2016 đến nay, TP.HCM đã cải tạo, sửa chữa, xây dựng mới được 213 chung cư. 

Trong đó, đã tháo dỡ toàn bộ 10 chung cư, hoàn thành xây dựng mới 4 chung cư, sử dụng 275,5 tỷ đồng để cải tạo, sửa chữa 199 chung cư. 

Từ nay đến năm 2025, Sở Xây dựng đề xuất UBND TP.HCM bố trí nguồn kinh phí 500 tỷ đồng theo tiến độ để khẩn trương sửa chữa 246 chung cư xuống cấp còn tồn đọng của giai đoạn 2016 – 2020.

Bên trong toà nhà tái định cư tại chỗ cho 197 hộ dân chung cư Cô Giang. (Ảnh: Anh Phương)

Lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, ngoài liên quan đến quyền, lợi ích của người dân, chương trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thời gian qua gặp khó khăn còn vì diện tích nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước. Bởi các quy định pháp luật chuyên ngành để xử lý diện tích nhà, đất này không rõ ràng, chồng chéo. 

Do ngân sách TP.HCM hạn hẹp nên các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ chủ yếu huy động từ nguồn vốn doanh nghiệp. Để thu hút nhà đầu tư, giải pháp đưa ra là tăng chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc và miễn tiền sử dụng đất cho dự án. 

Tuy nhiên, đa số chung cư cũ nằm trong khu vực nội thành nên việc tăng chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc phải đảm bảo hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, quy mô dân số hiện hữu. Khâu trình và phê duyệt điều chỉnh quy hoạch còn kéo dài. 

Nhằm đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại hàng trăm chung cư xuống cấp trên địa bàn, năm 2022, UBND TP.HCM đã ban hành quyết định uỷ quyền cho UBND các quận, huyện và TP.Thủ Đức. Thời gian uỷ quyền từ ngày 17/8/2022 đến ngày 31/12/2005. 

Theo đó, UBND các quận, huyện, TP.Thủ Đức được kiểm định nhà chung cư; cưỡng chế di dời, phá dỡ khẩn cấp khi nhà chung cư không đảm bảo an toàn; duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; lựa chọn chủ đầu tư; duyệt kế hoạch bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tạm cư cho người dân bị ảnh hưởng.

Không thể chấm dứt quyền sở hữu chung cư

Liên quan đến việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, luật sư Nguyễn Đức Chánh (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng, cần phải tách bạch hai vấn đề, đó là là quyền sở hữu nhà ở (căn hộ chung cư), và thời hạn sử dụng công trình chung cư. 

Quyền sở hữu nhà ở của người dân được Hiến pháp 2013 bảo hộ. Căn hộ chung cư cũng là một dạng bất động sản được quy định tại Điều 105 Bộ Luật Dân sự năm 2015 và người dân có quyền sở hữu. 

Theo Luật sư Chánh, Luật Nhà ở 2014 cũng đã quy định trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định. 

Việc xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc diện bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng cũng được quy định tại Điều 99 Luật Nhà ở 2014. 

Như vậy, hiện nay pháp luật nhà ở cũng đã có quy định về vấn đề xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc diện bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng. 

Nếu trong quá trình thực hiện quy định Luật Nhà ở 2014 bị vướng thì có thể sửa đổi, bổ sung cho phù hợp, dễ thực thi hơn trên thực tiễn. Không nên quy định chấm dứt quyền sở hữu chung cư như dự thảo luật Nhà ở sửa đổi lần này.

 “Với mức thu nhập ước tính hiện nay và nếu dành toàn bộ thu nhập để mua nhà, người dân tại Hà Nội và TP.HCM phải hơn 20 năm để mua căn hộ chung cư. Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, ví dụ như 50 năm, thì sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến quyền lợi của người dân và gây ra những phản ứng tiêu cực”, Luật sư Chánh nói.

Bài 3: 'Quyền sở hữu là vĩnh viễn, không đánh đồng chất lượng nhà với thời hạn sở hữu'