Quy định quyền sở hữu chung cư có thời hạn tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) như phương án Chính phủ trình Uỷ ban Thường vụ Quốc hội mới đây đang được quan tâm, tranh luận. Mục đích quy định là hướng tới việc đảm bảo an toàn đời sống người dân song cũng rất cần cân nhắc kỹ lưỡng, thận trọng trên cơ sở Hiến pháp, quy định pháp luật liên quan về xác lập quyền sở hữu trong đó có sở hữu chung cư.
Tách bạch quyền sở hữu với thời hạn sử dụng
Trao đổi với PV.VietNamNet, luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch Công ty TAT Law firm cho biết, tại Việt Nam, quyền sở hữu tài sản là quyền hiến định, được Hiến pháp công nhận, tôn trọng và bảo vệ.
Trên cơ sở các nguyên tắc của Hiến pháp năm 2013 về sở hữu tài sản, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật tiếp tục ghi nhận những quyền mà chủ sở hữu có được gồm Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở...
Theo dự thảo Luật Nhà ở: “Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế... khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền thẩm định phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế”.
Luật sư Trương Anh Tú cho rằng, quy định như trên là xét theo khía cạnh tiêu chuẩn xây dựng đối với các công trình xây dựng.
Tuy nhiên khi đưa ra quy định tại dự thảo Luật Nhà ở thì việc quy định “thời hạn sở hữu nhà chung cư” như trên sẽ mâu thuẫn với quy định về quyền sở hữu quy định tại Hiến pháp và các bộ luật liên quan. Bởi khi người dân mua tài sản là bất động sản thì vấn đề cốt lõi ở đây là sở hữu, quản lý giá trị đất đai mà họ đã bỏ tiền ra để có quyền sở hữu lâu dài.
“Nếu căn cứ trên thời hạn sử dụng nhà chung cư mà chấm dứt quyền sở hữu tài sản là không hợp lý. Vấn đề ở đây cần tách bạch thời hạn sử dụng chung cư với quyền sở hữu.
Nêu về quyền sở hữu tài sản khác không phải là bất động sản, ông Tú đưa ra ví dụ như xe ô tô. Hết thời hạn đăng kiểm lần đầu theo quy định của pháp luật nhưng chủ xe không tiếp tục đăng kiểm với cơ quan có thẩm quyền. Hành vi không đăng ký xe, Nhà nước chỉ không cho phép chủ xe được tham giao thông nhưng không làm mất quyền sở hữu tài sản của họ, nhà chung cư cũng vậy. Tại sao nhà chung cư lại quy định về thời hạn sở hữu?
Bộ Xây dựng tổng hợp, báo cáo Chính phủ
Phân tích về những điểm hạn chế, bất cập của đề xuất chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư như trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng chỉ ra nhiều điểm bất cập, không phù hợp nhiều luật.
Theo ông Châu, quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ không phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Theo đó, Bộ luật Dân sự 2015, tại khoản 3 và khoản 8 điều 237 có quy định quyền sở hữu chấm dứt trong các trường hợp: tài sản đã được tiêu dùng hoặc bị tiêu hủy; trường hợp khác do luật quy định. Đồng thời, điều 242 cũng có quy định: khi tài sản được tiêu dùng hoặc bị tiêu hủy thì quyền sở hữu đối với tài sản đó chấm dứt.
Tuy nhiên, tại khoản 3 điều 214 Bộ luật Dân sự 2015 còn quy định: trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của luật.
"Điều này có nghĩa là quyền của chủ sở hữu nhà chung cư vẫn còn tồn tại và được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, chứ không phải quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi nhà chung cư đó phải phá dỡ như đề xuất của dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi nêu", ông Châu nói.
| Sau cuộc họp góp ý về dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) của UBTVQH, trao đổi với PV VietNamNet, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, sau khi có kết luận của UBTVQH trong đó có nhiều nội dung liên quan đến sở hữu nhà chung cư, Bộ Xây dựng sẽ tổng hợp báo cáo và chờ Chính phủ có ý kiến. Bộ tiếp tục lấy ý kiến các bên về vấn đề này cũng như những vấn đề liên quan dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), sẽ được đưa ra thảo luận lần đầu tại kỳ họp thứ 5 của Quốc hội vào tháng 5 tới đây. |
Thời điểm năm 2010 - 2011, Bộ Xây dựng từng đưa ra vấn đề sở hữu nhà. Khi đó, Bộ cho rằng cần nghiên cứu cơ chế về việc sở hữu nhà ở có thời hạn, đặc biệt là nhà chung cư. Việc quy định sở hữu nhà ở có thời hạn sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc nâng cấp, cải tạo nhà cũ. Bên cạnh đó, cần phát triển đa dạng các loại nhà ở để bán và cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường cũng như điều kiện thu nhập của các tầng lớp dân cư; hạn chế, tiến tới chấm dứt việc giao đất lẻ cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở. Bộ Xây dựng cũng lý giải do giá nhà đất ngày càng tăng cao khiến cơ hội để sở hữu nhà ở riêng của đại bộ phận người dân sẽ khó khăn, vì vậy cần đẩy mạnh phát triển loại hình nhà ở cho thuê.
Tới năm 2013, trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng tiếp tục đưa ra hai phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư.
Vừa qua, trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) Chính phủ trình UBTVQH, khác với các dự thảo đưa ra trước đây của Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án, tại dự thảo luật lần này, Chính phủ đưa ra một phương án duy nhất sở hữu nhà chung cư cần có thời hạn.
Theo dự thảo, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định được ghi rõ trong văn bản thẩm định.
Cũng theo dự thảo, chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phá dỡ sẽ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải đóng góp kinh phí xây dựng chung cư mới.
Bài 2: Cải tạo, xây mới chung cư cũ vẫn thành công, vì sao phải chấm dứt quyền sở hữu?
Nhà chung cư là tài sản cả đời, không thể chấm dứt quyền sở hữu lạnh lùngNhà chung cư hiện nay là khối tài sản rất lớn của một gia đình, lẽ nào ra một quy định chấm dứt quyền sở hữu một cách đơn giản, lạnh lùng như vậy.
Kiến nghị dừng đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạnHiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét không nên tiếp tục đề xuất “quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn” trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tới đây.
.svg){kind=icon}
