Can thiệp hành chính vào thị trường nhà ở

Tuy nhiên, Luật Nhà ở vẫn duy trì công cụ giúp ấn định số lượng, diện tích nhà ở được xây dựng.

Theo Luật Đầu tư năm 2020, khi thẩm định chủ trương đầu tư dự án nhà ở, khu đô thị phải đánh giá về sự phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương. Tại một số địa phương thời gian vừa qua, quy định này dẫn đến việc hàng loạt dự án nhà ở thương mại bị “tắc nghẽn” bởi không có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

Một loại quy hoạch “vô hình”

Luật Nhà ở hiện hành có quy định về chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.

Nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở gồm bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở, phương án giải quyết chỗ ở cho từng nhóm đối tượng, chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người, số lượng, diện tích, tỷ lệ các loại nhà ở cần xây dựng, dự kiến vốn đầu tư...

Một cách tổng quát, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở xác định số lượng, loại hình nhà ở, diện tích đất, diện tích sàn nhà ở, thời điểm xây dựng, bàn giao nhà ở trong từng giai đoạn (5 năm, 10 năm, hàng năm).

Quy định về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được duy trì từ Luật Nhà ở năm 2005 và trước đó là Pháp lệnh về nhà ở năm 1991. Thông qua chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, cơ quan nhà nước trực tiếp ấn định số lượng, loại hình nhà ở, diện tích đất, diện tích sàn nhà ở...

Những quy định này được coi là một công cụ quản lý để các địa phương định hướng mục tiêu phát triển từng loại nhà ở cho từng đối tượng, đảm bảo cân đối cung - cầu nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân, hạn chế việc phát triển nhà ở tràn lan gây ra hiện tượng “dự án ma”, nhà bỏ hoang... do không có nhu cầu.

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang chủ trì soạn thảo dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Tại các dự thảo trình Bộ Tư pháp thẩm định (tháng 12/2022) và dự thảo xin ý kiến các thành viên Chính phủ (tháng 02/2023) tiếp tục duy trì một chương (Chương III) quy định về chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh.

Theo tờ trình đề nghị xây dựng luật, cơ quan chủ trì soạn thảo đánh giá chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở giúp cơ quan nhà nước đưa ra các định hướng, hoạch định các cơ chế, chính sách pháp luật về nhà ở phù hợp, đảm bảo cân đối cung - cầu; giúp doanh nghiệp đầu tư nhà ở xác định đúng phân khúc nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế để lựa chọn hình thức, quy mô đầu tư, đảm bảo cân đối cung - cầu...

Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở như vậy đã trở thành một công cụ điều tiết của Nhà nước trong phát triển nhà ở.

Câu hỏi được đặt ra là chúng có phải một công cụ quy hoạch theo Luật Quy hoạch không?

Xuất phát từ việc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở do cơ quan nhà nước ban hành nhằm ấn định số lượng, loại hình nhà ở, diện tích đất, diện tích sàn nhà ở, thời điểm xây dựng, bàn giao..., tôi cho rằng về bản chất đây chính là một công cụ quy hoạch bởi đã thể hiện rõ sự sắp xếp, phân bổ, điều tiết của Nhà nước. Cụ thể, đây là một loại “quy hoạch ngành” theo pháp luật chuyên ngành (Luật Nhà ở).

Công cụ điều tiết hay cản trở phát triển?

Trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), cần phải nhìn nhận rằng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở là một loại quy hoạch. Khi thừa nhận chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở thuộc hệ thống quy hoạch, thì việc lập, phê duyệt không chỉ thực hiện theo Luật Nhà ở mà còn được điều chỉnh bởi Luật Quy hoạch, giúp công cụ điều tiết này có sự quản lý chặt chẽ về trình tự, thủ tục, phương pháp lập, đảm bảo hiệu quả, khả thi khi thực hiện.

Cụ thể, Luật Quy hoạch quy định rất chặt chẽ trình tự, thủ tục: lập quy hoạch; thẩm định quy hoạch; quyết định/phê duyệt quy hoạch; công bố quy hoạch; thực hiện quy hoạch. Luật này cũng quy định rõ việc lấy ý kiến cơ quan, tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư có liên quan về quy hoạch (Điều 19).

Sau Luật Quy hoạch năm 2017, Quốc hội đã ban hành các luật để sửa đổi tổng cộng 56 luật có liên quan đến quy hoạch, kéo theo hàng loạt quy hoạch ngành bị bãi bỏ, từ quy hoạch giao thông đường bộ, cảng biển,...

Nhưng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở không bị sửa đổi, bãi bỏ (có lẽ bởi trong tên gọi không có từ “quy hoạch”). Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở vẫn tồn tại và nằm ngoài hệ thống quy hoạch nên không có đầy đủ các quy định về trình tự, thủ tục lập để đảm bảo tính hiệu quả, khả thi.

Có thể nhận thấy những hạn chế của công cụ quản lý này như sau:

Thứ nhất, quy trình lập chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở không có bước lấy ý kiến cơ quan, tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư có liên quan, mà công việc này bắt buộc phải làm khi lập quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng hay quy hoạch sử dụng đất.

Nhân dân là người thụ hưởng trực tiếp sản phẩm nhà ở nhưng không được lấy ý kiến về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở? Các chủ đầu tư dự án bất động sản cũng không được hỏi ý kiến dù họ là chủ thể trực tiếp đầu tư, cung ứng nhà ở? Nguyên nhân bởi Luật Nhà ở không quy định việc lấy ý kiến về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

Với những thiếu sót nêu trên, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở mặc dù định hướng là một công cụ điều tiết quan trọng (tránh xây nhà ở tự phát) nhưng đã thiếu đi cơ chế phản biện.

Điều gì xảy ra nếu đơn vị tư vấn lập không đủ năng lực? Nếu chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở không bám sát nhu cầu nhà ở thực tế hoặc thiếu tính dự báo, thiếu tầm nhìn, gây vướng mắc, cản trở quá trình triển khai? Đâu là tính công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình của các cơ quan liên quan?

Thứ hai, nếu như các quy hoạch khác sau khi được phê duyệt phải công khai theo trình tự luật định thì Luật Nhà ở không quy định hình thức, thủ tục công khai chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

Nhiều trường hợp doanh nghiệp không được tiếp cận thông tin, dẫn đến khi trình thẩm định chủ trương đầu tư dự án mới “ngã ngửa” vì dự án không có trong chương trình, kế hoạch. Trong khi đó, Luật Đầu tư quy định thẩm định dự án nhà ở bắt buộc phải phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, nếu không sẽ không được chấp thuận.

Nguyễn Văn Đỉnh

Trông chờ gì vào tín dụng cho bất động sản?Ngày mai, Ngân hàng Nhà nước sẽ tổ chức hội nghị về tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Tới đây, Tổ công tác của Thủ tướng về tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản sẽ tổ chức gặp chính quyền một số tỉnh và nhà đầu tư. Bộ Xây dựng cũng vậy.