LTS: Luật Đất đai sửa đổi đang được đưa ra lấy ý kiến nhân dân. Tuần Việt Nam tiếp tục đăng mạch bài về quản lý, sử dụng đất thương mại, dịch vụ. Sau bài viết Bàn luận thêm chuyện ‘con đẻ, con nuôi’ trong chính sách đất đai, bài viết này phân tích và đề xuất giải pháp tháo gỡ vướng mắc, hạn chế liên quan đến sử dụng đất thương mại, dịch vụ.

Khuyến khích phát triển bất động sản thương mại, dịch vụ

Như đã nêu ở bài viết trước, một chính sách pháp luật ban hành cần phù hợp với bối cảnh kinh tế - xã hội của đất nước.

Do vậy, trong bối cảnh nền kinh tế đã có những bước phát triển nhất định, nhu cầu của con người đã chuyển dần từ “Ăn chắc, mặc bền” thành “Ăn sang, mặc đẹp”, thì cũng là lúc cần đánh giá lại tương quan giữa đất ở và các loại đất khác (gồm đất thương mại, dịch vụ) sao cho rút ngắn cách biệt, để quyết định phương thức điều chỉnh của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản.

Không khó để nhận thấy rằng, các doanh nghiệp sử dụng đất thương mại, dịch vụ, du lịch, nghỉ dưỡng đang “đơn độc”. Ảnh: Nam Khánh.

Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất đã đặt ra mục tiêu, giải pháp: “Cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm và quy định cụ thể các trường hợp trả tiền thuê đất một lần, phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát ngân sách nhà nước”.

Yêu cầu ấy đã thể chế hóa trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), chỉ có 2 trường hợp mà người sử dụng đất được lựa chọn thuê đất trả tiền một lần là với dự án sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.

Đây đều những loại hình dự án cần khuyến khích đầu tư do bỏ vốn lớn, thu hồi vốn chậm; đặc biệt loại hình khu công nghiệp, khu chế xuất liên quan đến nhiều nhà đầu tư thứ cấp cần thuê lại đất với chiến lược kinh doanh khác nhau, trong đó nhiều doanh nghiệp nước ngoài muốn đầu tư những dự án tỷ đô và yêu cầu thuê đất trả tiền một lần để ổn định sản xuất.

Như vậy, các dự án sản xuất, kinh doanh còn lại sẽ buộc phải thuê đất trả dần từng năm, được ổn định đơn giá cho mỗi chu kỳ 5 năm.

Tôi cho rằng giải pháp này phù hợp với yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW: “Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất. [...] Có chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất”.

Thị trường là công cụ sàng lọc tốt nhất

Những băn khoăn của nhà đầu tư về việc đất thương mại, dịch vụ không được trả tiền thuê đất một lần hay không được miễn, giảm tiền thuê đất là không đáng lo ngại vì cần nhìn nhận đúng bản chất của đất thương mại, dịch vụ là gì.

Nếu đánh giá nó đúng bản chất là một loại tư liệu sản xuất, khác với bản chất của đất ở cho hộ gia đình, thì tư liệu sản xuất ấy sẽ chỉ phát huy hiệu quả nếu được khai thác, sử dụng bởi chủ thể có năng lực kỹ thuật, kinh nghiệm, tài chính tốt nhất.

Tôi cho rằng, thị trường và quy luật cạnh tranh sẽ là công cụ sàng lọc hữu hiệu nhất, đòi hỏi các nhà đầu tư phải tự nâng cao năng lực cạnh tranh, năng lực triển khai dự án để giúp đất thương mại, dịch vụ hay bất kỳ loại đất sản xuất, kinh doanh nào phải sinh lời. Ngược lại, nhà đầu tư sẽ bị đào thải và thay thế bởi nhà đầu tư khác có năng lực tốt hơn.

Nếu đất thương mại, dịch vụ là “đất kim cương” thì việc bắt buộc phải chuyển sang thuê đất trả tiền hàng năm sẽ giúp chấm dứt hiện tượng “ôm đất”, “găm giữ đất”, “quây tôn” để chờ tăng giá và bán lại hoặc chờ xin chuyển mục đích sang đất ở - hiện tượng diễn ra rất phổ biến thời gian qua.

Các đạo luật sắp sửa đổi cần phải tạo ra cơ chế để huy động các nguồn lực xã hội cùng chung tay khai thác đất thương mại, dịch vụ. Ảnh: Hoàng Hà

Việc đất thương mại, dịch vụ không được miễn, giảm tiền thuê đất cũng không phải vấn đề lớn vì pháp luật là công bằng với tất cả các nhà đầu tư. Và trong một nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tôi cho rằng cần từ bỏ tư duy trông chờ “bao cấp” từ nhà nước. Thay vào đó, mỗi doanh nghiệp phải tự đặt câu hỏi: Tại sao với cùng một cơ chế pháp lý, doanh nghiệp khác làm được và có lãi, tại sao mình không làm được?

Cần nhấn mạnh, nhà nước cũng là một chủ thể của quan hệ thị trường. Việc định giá đất, tính tiền thuê đất cũng phải đảm bảo phù hợp khả năng chi trả của doanh nghiệp và đảm bảo có lãi.

Và như đã nêu trên, việc phải trả tiền thuê đất sẽ khiến mỗi doanh nghiệp có động lực sử dụng đất hiệu quả, sinh lời tốt hơn.

Với lo ngại về việc dự thảo Luật Đất đai sửa đổi không cho phép chủ đầu tư bán công trình thương mại, dịch vụ hình thành trong tương lai trên đất thuê trả tiền hàng năm, mỗi doanh nghiệp cần phải có ý thức đây là điều hiển nhiên. Vì chủ đầu tư khi chưa phải bỏ tiền thuê đất (chỉ thuê hàng năm), cũng chưa bỏ vốn xây nhà trên đất thì chủ đầu tư có gì để bán?

Quay lại với bản chất của đất thương mại, dịch vụ hay bất kỳ loại đất sản xuất, kinh doanh nào khác: Đó là một tư liệu sản xuất quan trọng. Như vậy khi trao thửa đất ấy cho doanh nghiệp bằng hợp đồng thuê đất, nhà nước kỳ vọng doanh nghiệp sẽ bỏ vốn, tạo lập tài sản trên đất và việc khai thác tài sản sẽ tạo ra giá trị cho xã hội, bao gồm tiền thuê đất, các khoản thuế, phí, lệ phí, cơ hội việc làm...

Nhìn theo hướng ấy thì việc yêu cầu doanh nghiệp phải đầu tư hoàn thiện công trình trên đất theo quy hoạch mới được phép đưa vào kinh doanh là đúng bản chất của chính sách đất đai cũng như tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Hai bài toán cần giải quyết

Vậy điều gì cần phải thay đổi, điều chỉnh trong chính sách đất đai, đầu tư, kinh doanh để phát huy tốt hơn hiệu quả của đất thương mại, dịch vụ và tránh hiện tượng phân biệt đối xử như “con đẻ, con nuôi”?

Theo tôi, đó là các đạo luật sắp sửa đổi cần phải tạo ra cơ chế để huy động các nguồn lực xã hội cùng chung tay khai thác đất thương mại, dịch vụ, “buộc” loại đất này phải phát huy hiệu quả, sinh lợi.

Đất đai và chuyện ‘con đẻ, con nuôi’Đất thương mại, dịch vụ là “con gà đẻ trứng kim cương” nhưng lại bị coi là “con nuôi” trong thể chế, luật pháp nên nguồn lực cực lớn này đang bị lãng phí.

Không khó để nhận thấy rằng, các doanh nghiệp sử dụng đất thương mại, dịch vụ, du lịch, nghỉ dưỡng đang “đơn độc”: Tác động của Covid-19; các nhà đầu tư thứ cấp quay lưng đặc biệt sau cuộc khủng hoảng condotel và những tranh cãi liên quan đất ở không hình thành đơn vị ở; ngân hàng dừng cho vay do chính sách siết tín dụng bất động sản.

Như vậy, Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dứt khoát phải tạo ra hành lang pháp lý thông thoáng cho các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản thương mại, dịch vụ trên đất thuê trả tiền hàng năm.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cho phép các chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm được bán tài sản trên đất đất gắn với chuyển nhượng quyền thuê đất là một sáng tạo đáng ghi nhận của nhà làm luật. Nhưng quy định này cũng đồng thời “khai sinh” ra một thứ quyền tài sản mới: Quyền thuê đất trả tiền hàng năm trở thành một thứ quyền tài sản có thể định giá và chuyển giao được.

Câu hỏi là quyền tài sản này định giá thế nào? Các trường hợp đã được thuê đất trả tiền hàng năm từ trước có được thụ hưởng thứ quyền tài sản này không? Từ trước đến nay việc bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm thì các bên không định giá quyền thuê đất để tính vào giá bán, nay với việc “luật hóa” thứ quyền tài sản này sẽ ảnh hưởng ra sao đến các giao dịch đã sẵn có? Đây là những vấn đề cần phải làm sáng tỏ trước khi Quốc hội bấm nút thông qua.

Một vấn đề khác đặt ra là dự thảo đặt ra điều kiện để chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm được bán tài sản trên đất gắn với chuyển nhượng quyền thuê đất là “phải ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất”. Đây là quy định hết sức khó hiểu và không rõ mục đích. Bởi đơn giản với trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất thì đương nhiên không phải ứng trước tiền bồi thường; sau khi hoàn thành xây dựng công trình, nhà đầu tư muốn bán tài sản sẽ không được chấp thuận do không ứng tiền bồi thường cho Nhà nước.

Cũng cần nhấn mạnh rằng giữa dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang có “độ vênh”. Như đã nêu, dự thảo Luật Đất đai hạn chế thuê đất trả tiền một lần và có cơ chế khuyến khích đưa tài sản gắn với đất thuê trả tiền hàng năm vào giao dịch. Nhưng dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản lại “cấm đoán” khi đề ra nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng là “phải được xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê”; đồng nghĩa với cấm mua bán sản trên đất thuê trả tiền hàng năm.

Đồng thời, Luật Đất đai và các luật liên quan cũng phải giải quyết tận gốc bài toán cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho nhà đầu tư thứ cấp. Hiện nay, các cơ quan chức năng hầu như chưa cấp được sổ hồng cho condotel dù về lý thuyết có thể vận dụng quy định “Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở” theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Chừng nào chưa cấp được sổ hồng cho nhà đầu tư thứ cấp, các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục bị “ghẻ lạnh”, “đông cứng”.

Nếu không giải quyết được hai bài toán nêu trên, việc khai thác, sử dụng đất thương mại, dịch vụ vẫn sẽ không phát huy hiệu quả và câu chuyện “con đẻ, con nuôi” vẫn không đi đến hồi kết.

Nguyễn Văn Đỉnh

Trông chờ gì vào tín dụng cho bất động sản?Ngày mai, Ngân hàng Nhà nước sẽ tổ chức hội nghị về tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Tới đây, Tổ công tác của Thủ tướng về tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản sẽ tổ chức gặp chính quyền một số tỉnh và nhà đầu tư. Bộ Xây dựng cũng vậy.