Cung – cầu chênh lệch

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản rơi vào tình cảnh hiện nay. Phải kể đến tình trạng mất cân đối cung - cầu, nhiều năm qua tập trung phát triển loại hình nhà ở thương mại cao cấp có giá đắt đỏ trong khi nhu cầu thật với số đông cần nhà ở bình dân phù hợp mức thu nhập lại thiếu trầm trọng.

Bộ Xây dựng cho biết, đến tháng 8/2022, trên phạm vi cả nước có 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị xây dựng hoàn thành với khoảng 155.800 căn hộ, tổng diện tích gần 8 triệu m2. Chính sách và quy hoạch phát triển các dự án nhà ở xã hội chưa được quan tâm đúng mức, chưa thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia.

Giá bất động sản tăng quá cao, thậm chí gây sốt ảo, phần lớn nạn đầu cơ mua rồi bán lại để hưởng lợi chênh lệch. Giấc mơ sở hữu một nơi an cư ngày càng xa vời với nhiều người lao động, đặc biệt tại các đô thị lớn khi biểu hiện qua chỉ số giá nhà ở nước ta cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình (các nước lân cận giá nhà ở chỉ gấp khoảng 5 lần) khiến số đông người dân khó tạo lập được nhà ở.

Xin lấy ví dụ. Các dự án căn hộ chung cư ở phường Trường Thọ tại TP.Thủ Đức (TP.HCM) mở bán năm 2015 với giá tầm 16 triệu đồng/m2, căn hộ 50m2 khoảng 800 triệu đồng. Giá tăng lên 25-28 triệu đồng/m2 năm 2019, 30-35 triệu đồng/m2 năm 2020, khoảng 40 triệu đồng/m2 năm 2021, hiện tại đã hơn 45 triệu đồng/m2. 

Thành phố Thủ Đức (thành phố Hồ Chí Minh). Ảnh: Nam Khánh

Các dự án chung cư ở phường Tam Bình, Linh Đông, phường Hiệp Bình Chánh thuộc TP.Thủ Đức được mở bán với giá đặt cọc hơn 42 triệu đồng/m2. Căn hộ cao cấp giá càng cao hơn nhiều. Vừa qua, Công ty phát triển bất động sản Masterise Homes giới thiệu dự án Masterise Lumiere Riverside với mức giá được chào bán lên đến 115 triệu đồng/m2 dù dự án mới đang trong giai đoạn ép cọc. Tại quận 10, Tập đoàn Sunshine mở bán căn hộ Sunshine Continental với giá 120 triệu đồng/m2.

Giờ khó tìm mua một căn nhà nhỏ có giấy tờ hợp pháp, căn hộ chung cư dưới 2 tỷ đồng tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM dù đó là số tiền quá lớn so với đồng lương số đông người lao động.

Ít tiền khó mua được nhà có sổ hồng, nhiều người đã chọn mua đất giá rẻ như giấy tờ tay tại các vùng ven, thậm chí vướng quy hoạch treo để xây dựng nhà thoát tình cảnh ở trọ. Đây còn là nguyên nhân dẫn đến vi phạm xây dựng, xây nhà không phép tràn lan, gây sốt giá đất ở các vùng ven.

Cả 2 nghịch lý cung - cầu và tăng giá quá cao đều bắt nguồn từ khâu quản lý, chi phí đầu vào cho dự án nhà ở quá lớn, thủ tục rườm rà vừa phức tạp làm mất thời gian và phát sinh chi phí, nạn đầu cơ qua nhiều lần mua đi bán lại càng làm tăng giá nhà ở.

Theo cơ cấu chi phí đầu vào cho mỗi mét vuông, tiền sử dụng đất chiếm hơn 10% đối với căn hộ chung cư, 30% đối với nhà phố, 50% đối với biệt thự. Chỉ tính riêng giá đất quá lớn, doanh nghiệp đầu tư làm kinh tế cũng phải tăng giá thành ban đầu tương ứng. Chưa kể tình trạng thổi giá, thủ tục kéo dài thời gian thực hiện, tăng lãi suất vay ngân hàng, phát sinh các chi phí ngoài dự án… Tất cả đều cộng lại, không phản ánh đúng giá thật, hậu quả người mua cuối cùng phải gánh chịu.    

Thử nghĩ một gia đình công nhân gần nơi tôi cư trú, cả 2 vợ chồng đều đi làm lương khoảng 12 triệu/tháng nhưng trang trải chi phí sinh hoạt, điện nước, ăn uống, gửi trẻ, mua sữa cho con… chỉ còn lại chưa tới 2 triệu đồng. Như vậy, mỗi năm tích lũy chưa tới 24 triệu, nếu mua nhà ở bình dân khoảng 2 tỉ đồng dù được vay 70% chưa tính phần lãi và trả nợ gốc thì số tiền 30% vốn phải có tích lũy ít nhất là 25 năm. 

Giải bài toán cung - cầu cho phù hợp thực tế, nhu cầu số đông cần nhà ở thật sự nên phải điều tiết lại thị trường bất động sản, tìm cách tăng cường sản phẩm nhà ở xã hội và kéo giảm giá nhà ở thương mại. 

Cụ thể, quy hoạch phát triển loại hình nhà ở xã hội bán giá rẻ, cơ quan chức năng chủ động vào cuộc hỗ trợ đối tượng có nhu cầu nhà ở thật sự, giảm chi phí tạo lập quỹ đất, giảm chi phí vì kéo dải thời gian thực hiện khiến doanh nghiệp vừa mất cơ hội kinh doanh vừa phát sinh chi phí lãi vay.  

Khi nào doanh nghiệp thấy làm nhà ở cao cấp bán giá đắt đỏ mới hấp dẫn, đối tượng đầu cơ kiếm lời nhiều dẫn đến thị trường càng mất cân đối cung - cầu. Nay thị trường bất động sản trầm lắng, nếu chiều theo các doanh nghiệp để tăng nguồn cung tín dụng “giải cứu”, phần lớn dòng tiền sẽ đổ vào sản phẩm cao cấp, khi đó càng mất cân đối cung - cầu và càng khó có nhà giá rẻ cho số đông người lao động.   

Giải bài toán cung - cầu cho phù hợp thực tế, tìm cách tăng cường sản phẩm nhà ở xã hội và kéo giảm giá nhà ở thương mại. Ảnh: Hoàng Hà

Có nên bơm tiền?

Điển hình cho những lần “giải cứu” bất động sản, năm 2013, khi đó thị trường cũng rơi vào tình trạng trầm lắng, gói 30.000 tỉ đồng được tung ra để tăng tính thanh khoản cũng như giảm hàng tồn kho cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư. Gói tín dụng này đã giúp thị trường phục hồi nhưng chỉ mang tính nhất thời, nhà ở xã hội càng khó phát triển, nhà ở bình dân nhanh chóng rơi vào quên lãng.  

Nếu xem “bơm” tiền vào để “giải cứu” thị trường bất động sản trong bối cảnh trầm lắng mà thiếu quan tâm đến cung - cầu, nhu cầu thật, an sinh xã hội, giá cả hợp lý đối với sản phẩm mua bán thì cũng chỉ chớp nhoáng rồi thôi. Cũng như muối bỏ bể, không biết bao nhiêu tiền cho đủ để “giải cứu”, nhà ở xã hội vẫn chỉ là lý tưởng.

Nếu đã hoạt động theo nền kinh tế thị trường, không thể khi thuận lợi có lời được hưởng còn lúc khó khăn lại đòi “giải cứu”. Nhiều ngành nghề đang gặp khó khăn, nếu “giải cứu” thì thị trường bất động sản chưa phải là thứ tự cần được ưu tiên.

Đất đai và chuyện ‘con đẻ, con nuôi’Đất thương mại, dịch vụ là “con gà đẻ trứng kim cương” nhưng lại bị coi là “con nuôi” trong thể chế, luật pháp nên nguồn lực cực lớn này đang bị lãng phí.

Thị trường bất động sản nhiều năm qua chủ yếu mua đi bán lại, đầu cơ kiếm lời cao dẫn đến tâm lý nhiều người muốn làm giàu nhanh chóng mà không tạo ra được giá trị tương xứng. Một khi các nguồn lực đổ dồn vào bất động sản sẽ thiếu tập trung đầu tư vào các ngành nghề khác như phát triển các sản phẩm trí tuệ, khoa học, công nghệ, chế tạo, sản xuất hàng hóa... Lẽ ra, nhận diện và ngăn chặn ngay từ sớm.

Thắt chặt dòng tiền vào bất động sản, kể cả đánh thuế vào các trường hợp mua nhà đất thứ hai trở lên cần được áp dụng để kéo giảm giá nhà đất. Như vậy, ngăn nạn đầu cơ và giúp điều tiết lại thị trường phục vụ số đông người dân có nhu cầu thật sự, giảm bớt tình trạng mất cân đối cung - cầu.

Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội không chỉ kêu gọi đầu tư mà còn bằng ngân sách làm vốn mồi, ưu đãi sao cho thấp nhất chi phí đầu vào để hấp dẫn các doanh nghiệp tham gia. 

Đa dạng hóa các loại hình nhà ở với nhiều diện tích khác nhau để bán, cho thuê nhưng tối thiểu cũng rộng 30m2. Hạn chế quy đổi 20% diện tích dành cho nhà ở xã hội thành tiền trong các dự án nhà ở thương mại, không nên phân biệt người nghèo khó ở chung với người giàu.  

Ưu tiên hạ lãi suất ngân hàng, phục vụ an sinh xã hội, điều hành đảm bảo kinh tế vĩ mô. Trong khoảng thời gian thị thường bất động sản trầm lắng nên tranh thủ hoàn chỉnh hệ thống chính sách, tạo đà cho thị trường này phát triển lành mạnh, tháo gỡ trở ngại cho các dự án vướng mắc pháp lý để tiếp tục triển khai tăng nguồn cung.  

Kỹ sư Trần Văn Tường

Trông chờ gì vào tín dụng cho bất động sản?Ngày mai, Ngân hàng Nhà nước sẽ tổ chức hội nghị về tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Tới đây, Tổ công tác của Thủ tướng về tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản sẽ tổ chức gặp chính quyền một số tỉnh và nhà đầu tư. Bộ Xây dựng cũng vậy.