Một trong những trọng tâm hiện nay của thị trường bất động sản (BĐS) là biểu hiện của một cơn sốt đất mới. Sốt đất là một đặc trưng luôn gắn liền với thị trường bất động sản. Nhìn vào thực chất bên trong, có thể thấy trong cơ chế thị trường, sốt giá luôn là hệ quả tất yếu của mất cân bằng cung - cầu. Đối với thị trường sản xuất hàng hóa, việc mất cân bằng như vậy luôn xảy ra và được các nhà sản xuất hàng hóa điều chỉnh kịp thời, hệ lụy không mấy nghiêm trọng.
Thị trường BĐS có điều kiện khác với thị trường hàng hóa. Đây là một thị trường chứa đựng vốn đầu tư khá lớn, trở nên rất nặng nề và có quán tính rất cao. Một bước đi sai trong thị trường BĐS sẽ cần rất nhiều thời gian, công sức, tiền bạc để sửa chữa. Bên cạnh đó, thị trường BĐS lại có khả năng thu hút người tham gia cực lớn, vốn đưa vào rất cao do khả năng sinh lợi khá cao. Sự mất cân đối cung - cầu trong thị trường BĐS có thể gây ra sự trầm lắng khi cung vượt quá cầu và ngược lại, có thể gây nên sốt giá khi cầu vượt quá cung.
Như trên đã nói, thị trường BĐS là một thị trường nặng nề nên cung có vượt quá cầu hay cầu vượt quá cung cũng phải một thời gian khá dài mới có thể phát hiện. Hơn nữa, thị trường BĐS còn phụ thuộc vào tâm lý của những người tham gia. Do tính ham lợi của con người, làm cho người tham gia không tỉnh táo nhận định sự mất cân đối trong quan hệ cung - cầu. Ngoài ra, chính sách phát triển không hợp lý có thể dẫn tới cung giả do nhận định sai về cung thật hay cầu giả do đầu cơ gây sốt giả.
Những cơn sốt giá bất động sản quốc tế gần đây
Trước hết, chúng ta xem xét tình hình thị trường BĐS tại Nhật Bản trong suốt thời kỳ sau Đại chiến thế giới 2. Nền kinh tế Nhật đã được thế giới đánh giá có sự phát triển thần kỳ từ một đất nước thua trận tan nát đã trở thành cường quốc kinh tế đứng thứ 3 thế giới vào thập kỷ 60 và 70 của thế kỷ trước. Rất tiếc, những nỗ lực tập trung cho phát triển kinh tế của người Nhật cũng bị lạc vào ‘mê hồn trận’ của phát triển thị trường BĐS quá mức cần thiết.
Vào thập niên 1980, các tập đoàn kinh tế lớn của Nhật đã có cảm nhận về lợi nhuận cao trong kinh doanh BĐS. Họ đã ưu tiên đầu tư vào BĐS. Khi vốn đầu tư dồn quá lớn vào BĐS thì hậu quả là cầu vượt cung, làm cho giá nhà ở tăng tới mức gây sốt giá, ‘bong bóng’ chứa giá trị ảo hình thành. Nguồn đầu tư ở Nhật đều lấy từ các ngân hàng thương mại. Để xì hơi các ‘bong bóng’ BĐS, các ngân hàng thương mại phải giảm độ nóng của thị trường bằng cách không cung tiền ra thị trường. Nền kinh tế Nhật bước vào thời kỳ giảm phát. Suốt thập kỷ 1990, người Nhật gọi là kinh tế bị rơi vào khủng hoảng ngân hàng hay khủng hoảng tiền tệ. Mãi tới thập kỷ đầu tiên của thế kỷ này nền kinh tế của Nhật mới được vãn hồi.
Tại Thái Lan, vào năm 1997 khủng hoảng kinh tế ở khu vực ASEAN bùng nổ. Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng kinh tế này cũng từ ‘bong bóng’ BĐS với ngữ cảnh khác với Nhật Bản. Từ nhu cầu phát triển đất nước, vấn đề nhà ở cho người dân ở Thái được đặt ra như một trọng tâm. Do đầu tư mạnh vào nhà ở, giá nhà ở tại đây có xu hướng tăng dần. Nhiều người dân Thái Lan đều muốn thế chấp nhà ở của mình để vay vốn tại các ngân hàng thương mại để đưa vào kinh doanh BĐS. Cách để vay được nhiều tiền tại đây là làm sao để các nhà định giá BĐS đưa ra kết quả định giá cao hơn thị trường. Các nhà định giá cứ theo đà này nhận ‘phong bì’ và định giá ngày càng cao. ‘Bong bóng” bất động sản ngày càng tích lũy to dần.
Đến một lúc nhất định ‘bong bóng’ sẽ vỡ vì quy luật giá trị của kinh tế thị trường. Khi ‘bong bóng’ vỡ, giá trị ảo phải tan biến, làm cho đồng Bạt của Thái Lan trở về giá trị thật chỉ bằng khoảng 60% giá trị trước đó. Khủng hoảng tài chính từ đây nổ ra tạo nên khủng hoảng kinh tế trước hết ở Thái Lan, sau đó lan ra hầu hết các nước ASEAN. Rất may mắn, Việt Nam khi đó mới gia nhập ASEAN nên trao đổi kinh tế chưa được nhiều, ảnh hưởng đến kinh tế nước ta không đáng kể.
Một sự kiện gần đây nhất là khủng hoảng tài chính toàn cầu vào năm 2008 do khủng hoảng BĐS tại Mỹ gây nên. Khi đó, Mỹ cho phép áp dụng cơ chế thế chấp thứ cấp như một bước đột phá của thị trường tài chính. Cơ chế thế chấp thứ cấp là các ngân hàng nhận thế chấp của khách hàng có thể đem vật thế chấp đó đi thế chấp tiếp tại các ngân hàng khác. Do tư duy như một sáng kiến để huy động vốn rộng rãi hơn, không chỉ các ngân hàng mà các tổ chức tài chính đều có thể nhận thế chấp thứ cấp.
Vì sự mở rộng đến mức lỏng lẻo như vậy, các tổ chức nhận thế chấp thứ cấp phi ngân hàng không quan tâm mấy tới quy luật giá trị của thị trường. Nói cách khác, vấn đề định giá để xác định giá trị phù hợp với quy luật thị trường thường bị bỏ qua. Vấn đề gặp phải như thường lệ, giá trị cho vay vượt quá giá trị phù hợp của những lần thế chấp thứ cấp. Như trên cho thấy, những vướng mắc như vậy trong thị trường luôn dẫn tới tình huống làm thị trường nóng lên. Số lượng người tham gia thị trường BĐS tăng lên rất nhanh, ‘bong bóng’ lại tích lũy gắn với các giá trị ảo. ‘Bong bóng’ BĐS bị nổ, gây ra khủng hoảng tài chính không chỉ ở Hoa Kỳ mà lan ra khắp thế giới do đồng USD có mặt ở hầu khắp nơi trên thế giới. Đây là cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu khá nặng nề, có xuất phát điểm từ thị trường BĐS Mỹ.
Đối với thị trường BĐS, người ta chỉ quan tâm tới chuyện sốt giá trên toàn bộ thị trường, mang tính khắp các địa phương và trở thành xu hướng chung trên phạm vi cả nước. Nói như vậy có nghĩa là không cần xem xét những cơn sốt đất cục bộ hoặc tức thời. Từ kinh nghiệm của các nước công nghiệp phát triển đã nói trên, có thể thấy sốt giá BĐS luôn rình rập gây hậu quả nghiêm trọng đối với nền kinh tế. Hậu quả cuối cùng khi sốt đất mà không được ngăn chặn kịp thời sẽ là lạm phát và khủng hoảng tiền tệ hay tài chính, và cao hơn là khủng hoảng kinh tế.
Giáo sư Đặng Hùng Võ
.svg){kind=icon}
