Sửa Luật Đất đai: Bổ sung phương pháp thặng dư để định giá đất

Sáng 4/8, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức phiên họp tham vấn ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). 

Trước khi thảo luận, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội khái quát lại 12 nhóm vấn đề là những nội dung lớn của dự thảo Luật để các chuyên gia, đại biểu trao đổi, làm rõ thêm, trong đó có quy định về thu hồi đất, giá đất…

Có tính khoa học, được áp dụng rộng rãi

Về giá đất, ông Hiếu cho hay, tiếp thu ý kiến thẩm tra và ý kiến ĐBQH, dự thảo luật được chỉnh sửa theo hướng bỏ quy định không rõ ràng về mặt pháp lý; quy định về căn cứ xác định, thông tin đầu vào, phương pháp xác định giá đất đã thể chế hóa yêu cầu tại Nghị quyết số 18 về có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Ngoài ra, dự thảo bổ sung quy định rõ nội hàm các phương pháp xác định giá đất và trường hợp áp dụng phương pháp cụ thể; bỏ phương pháp chiết trừ vì đây thực chất là một trường hợp đặc biệt của phương pháp so sánh trực tiếp; chỉnh sửa, bỏ quy định về bảng giá đất được áp dụng để tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.

Về phương pháp thặng dư, dự thảo luật thiết kế 2 phương án.

Phương án 1: Bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất và tiếp tục hoàn thiện dự thảo luật để quy định nguyên tắc, điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư. 

Đây là phương pháp có tính khoa học, được áp dụng rộng rãi tại các quốc gia trên thế giới, việc quy định tiếp tục cho phép áp dụng phương pháp thặng dư sẽ tạo cơ sở để có nhiều phương pháp định giá áp dụng phù hợp nhất với thực tế, giúp tăng tính giải trình, phản biện về giá đất được đưa ra.

Phương án 2: Giữ quy định như tại dự thảo luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5. Theo đó, dự thảo luật quy định phương pháp thu nhập là phương pháp xác định giá đất tính bằng thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm của loại tiền gửi bằng Việt Nam Đồng (VND) kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại mà Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của năm trước thời điểm định giá.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp xác định giá đất bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành thông qua việc phân tích, so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.

2 phương án thu hồi đất với dự án nhà ở thương mại

Về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, ông Hiếu cho hay, tiếp thu ý kiến thẩm tra và ý kiến ĐBQH về việc không quy định dẫn chiếu sang các điều khác mà quy định rõ ngay tại Điều 79, dự thảo luật sửa đổi điểm e và điểm g khoản 3 Điều 79 theo hướng quy định cụ thể các dự án thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Trong đó bao gồm: Dự án kết cấu hạ tầng vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển; dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng (trừ công viên, vườn hoa, bãi tắm và các khu vực dành cho vui chơi giải trí công cộng khác không thu phí của người dân). 

Đối với dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng, dự thảo luật đưa ra 2 phương án về xác định tiêu chí thu hồi và thực hiện đấu giá, đấu thầu.

Phương án 1: Giao HĐND quyết định dự án trọng điểm thực hiện đấu thầu dựa trên các nguyên tắc bảo đảm hiệu quả sử dụng đất; khả năng bố trí nguồn vốn ngân sách địa phương để thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; quỹ đất hiện có tại địa phương; nhu cầu thu hút đầu tư của địa phương; bảo đảm an ninh, trật tự xã hội, hạn chế khiếu nại, khiếu kiện. 

Ngoài các trường hợp này mà Nhà nước thu hồi thì giao tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Quy định theo hướng này nhằm tạo điều kiện cho địa phương tự quyết định phù hợp với đặc điểm từng địa phương. Tuy nhiên, việc thiếu quy định định lượng sẽ gây lúng túng cho địa phương trong tổ chức thực hiện.

Phương án 2: Quy định tiêu chí phân định theo quy mô về diện tích dự án, trên 10ha là trường hợp đấu thầu, không phân biệt loại đất thực hiện dự án; dưới 10ha và không sử dụng đất ở là trường hợp đấu giá; dưới 10ha và có sử dụng đất ở là trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có.

Quy định theo hướng này nhằm xác định rõ ràng ngay tại Luật các trường hợp đấu thầu, đấu giá, thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có để địa phương thực hiện được ngay. 

Đối với dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng sử dụng các loại đất không phải là đất ở, tiêu chí về mức quy mô là cần thiết để làm rõ dư địa cho việc tiếp tục thực hiện cơ chế thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. 

Mức 10ha là mức cao của dự thảo luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5; tại báo cáo số 277 của Chính phủ trong hồ sơ dự thảo luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5 đã nêu mức quy mô này là phù hợp với khả năng sẵn có của quỹ đất tại các địa phương trong bối cảnh hiện nay. 

Dưới mức này thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nếu trong diện tích dự án không có đất ở; nếu trong diện tích dự án có đất ở thực hiện thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có, đồng thời, cũng tạo điều kiện cho cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai thực hiện được trên thực tế. Tuy nhiên, mức quy mô 10ha này cũng cần tiếp tục nghiên cứu. 

Có ý kiến đề nghị quy định mức quy mô 20ha tương ứng với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.