Sửa Luật Đất đai: Làm rõ quyền chủ sở hữu toàn dân, đổi mới khung giá đất

Sáng 8/10, báo cáo kết quả giám sát tại hội nghị giám sát, xem xét những bất cập và kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam Ngô Sách Thực nêu hàng loạt vướng mắc, bất cập của luật này.

Làm rõ quyền của chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Cụ thể, một số quy định của Luật Đất đai năm 2013 chưa tương thích với Hiến pháp năm 2013 và các đạo luật có liên quan. Điều này thể hiện ở việc luật chưa thể chế hóa một số quy định trong Hiến pháp năm 2013

Ông Thực dẫn chứng Hiến pháp năm 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.

Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam Ngô Sách Thực

Tuy nhiên, Luật Đất đai chỉ quy định về quyền và trách nhiệm của nhà nước đối với đất đai, trong khi đó, toàn dân với vai trò là chủ sở hữu đất đai lại không được Luật Đất đai quy định mà chỉ đề cập quyền đại diện của chủ sở hữu đất đai là nhà nước.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai chưa xác định rõ, chi tiết việc kiểm soát quyền lực nhà nước đối với các cơ quan thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đất đai. Luật cũng chưa thể hiện được sự phân cấp, phân quyền và trách nhiệm trong quản lý đất đai; giá trị tăng thêm của đất (địa tô chênh lệch) chưa được tập trung vào ngân sách nhà nước, chưa hài hòa lợi ích của các bên; vi phạm về đất đai, khiếu kiện về đất đai còn phức tạp.

Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam còn chỉ ra nhiều điểm chưa thống nhất, đồng bộ giữa các luật, còn mâu thuẫn, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 với Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đầu tư năm 2020, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Cụ thể, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Quyền dân sự chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng”.

Trong khi đó, Luật Đất đai lại quy định: Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai; Nhà nước thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định quyền dân sự chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng.

Tuy nhiên, Luật Đất đai không chỉ quy định nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh mà còn mở rộng phạm vi cho phép nhà nước thu hồi đất phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai và thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Từ đó đoàn giám sát kiến nghị bổ sung các quy định về quyền của chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai trong Luật Đất đai đảm bảo sự tương thích với quy định của Hiến pháp. Đồng thời, sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai theo hướng làm rõ vai trò của nhà nước với ba tư cách: Là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; là người thực hiện chức năng thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước; là người sử dụng đất với cơ chế cụ thể để bảo đảm thực hiện.

MTTQ cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ với các đạo luật về dân sự, đầu tư, nhà ở, kinh doanh bất động sản cho phù hợp...

Trong đó, cần định nghĩa rõ khái niệm “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”, giúp xác định đúng các trường hợp áp dụng theo cơ chế này, trong đó cần bảo đảm yếu tố thu hồi đất thật sự cần thiết vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Đồng thời, cần loại bỏ các dự án kinh tế vì lợi ích thuần túy của nhà đầu tư ra khỏi phạm vi các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích công, nhất là các khái niệm dự án dễ bị lạm dụng, như khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu đô thị mới. Đồng thời, xây dựng tiêu chí để xác định các trường hợp thu hồi đất theo mục đích đặt ra...

Giá đất còn mang nặng tính "áp đặt"

Ngoài ra, đoàn giám sát chỉ ra những vướng mắc, bất cập trong quy định về giao đất, cho thuê đất, quy định về tài chính với đất đai, trong đó có giá đất. 

Một trong những nguyên tắc định giá đất là "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" nhưng trên thực tế hầu như thoát ly khỏi giá cả thị trường. Điều này dễ dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, giá bồi thường quá xa giá thị trường. Mặc dù luật có nói đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập... do vậy giá đất còn mang nặng tính "áp đặt".

Theo ông Thực, tài chính đất đai là vấn đề rất quan trọng trong pháp luật đất đai, trong đó có việc xác định giá đất. Nguồn thu từ đất chiếm trên dưới 10% ngân sách địa phương. Nhưng hiện nay nguồn thu này chưa điều tiết giá trị tăng thêm từ đất và ngân sách...

Việc tổ chức thực hiện công tác định giá đất cụ thể trong nhiều trường chưa đáp ứng kịp thời tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường, nguyên nhân chủ yếu do cơ chế và quy trình hành chính trong khâu tổ chức thực hiện.

Trước đây, theo Luật Đất đai 2003, chỉ đầu mối là Sở Tài chính chủ trì toàn bộ công tác xác định và thẩm định giá đất cụ thể. Còn theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014 của Chính phủ, công tác này được phân chia cho 2 đầu mối: Sở Tài nguyên - Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể; Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh để thẩm định phương án giá đất.

Cơ chế này đã dẫn đến quy trình hành chính xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, có sơ hở tạo ra cơ chế xin-cho, nhũng nhiễu, dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh.

Từ đó, đoàn giám sát đề nghị xây dựng phương án xác định giá đất theo giá thị trường; cần tách thẩm quyền quyết định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và thẩm quyền định giá đất cho hai cơ quan độc lập với nhau. Điều này nhằm kiểm soát việc thực hiện thẩm quyền, tránh lạm dụng quyền lực nhằm mục đích tư lợi.

Ngoài ra, Phó chủ tịch Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho biết, theo quy định về nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất thì giá làm cơ sở bồi thường khi nhà nước thu hồi đất do UBND cấp tỉnh quy định thường có mức chênh lệch với giá trị thị trường.

Điều này khiến cho người sử dụng đất gặp nhiều khó khăn trong việc khôi phục lại tình hình canh tác, sản xuất và sinh hoạt sau khi bị thu hồi đất. Bên cạnh đó, nếu trong trường hợp không được giải đáp thắc mắc kịp thời có thể dẫn đến người sử dụng đất không đồng ý về giá đất bị thu hồi.

Vì vậy, MTTQ kiến nghị cần phải đổi mới việc xác định khung giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường, bảo đảm quyền lợi và sinh kế của người dân sau thu hồi đất; áp dụng nguyên tắc đồng thuận theo đa số.

Thu Hằng

Đại biểu Quốc hội mong sớm sửa Luật Đất đai

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cho biết, Luật Đất đai (sửa đổi) là dự án luật phức tạp, có  tác động lớn tới xã hội, cần nhiều thời gian nghiên cứu. Nhưng nhiều ĐBQH cho rằng cần sớm sửa đổi luật này.