Sửa Luật Đất đai, xác định giá đất thế nào?

Tại hội thảo góp ý Luật Đất đai sửa đổi chiều 4/8, Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai Lê Thanh Khuyến nêu các nội dung đổi mới của dự thảo Luật, đồng thời đề nghị các đại biểu thảo luận về một số nội dung như: các trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất; đấu giá, đấu thầu dự án sử dụng đất; cơ chế tiếp cận đất đai thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thế chấp…

“Làm sao để xác định giá đất chuẩn” là nội dung được nhiều đại biểu, chuyên gia đưa ra ý kiến góp ý.

Xác định giá đất phổ biến trên thị trường như nào?

Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) Nguyễn Quốc Hiệp nêu ý kiến, điều 130 dự thảo luật quy định về bảng giá đất có điểm tiến bộ so với Luật Đất đai hiện hành là đã bãi bỏ quy định về hệ thống khung giá đất và hệ số biến động 5 năm 1 lần, thay vào đó là quy định về bảng giá đất và điều chỉnh biến động mỗi năm 1 lần.

Nhưng, cần làm rõ một số nội dung như thế nào được cho là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. Vì thực tế giá đất luôn biến động từng ngày, thậm chí có tình trạng thổi giá.

Nếu nhà nước chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm, bảng giá sẽ được điều chỉnh liên tục. Điều đó có thể gây ra thiếu tính ổn định, gây ra nhiều ý kiến tranh cãi.

Bên cạnh đó, quy định công bố công khai bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm cũng chưa phù hợp, do đây là ngày nghỉ lễ, thay vì thế nên chọn ngày làm việc đầu tiên của năm.

Tại khoản 3, điều 131 quy định bảng giá được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp tính tiền sử dụng đất, tính tiền bồi thường. Theo ông Hiệp, quy định chung chung một bảng giá đất cho tất cả các mục đích nói trên là chưa phù hợp.

Lý do là giá trị quyền sử dụng đất và tiền bồi thường giải phóng mặt bằng là 2 khái niệm khác nhau. Do đó, việc tính giá đất cũng khác nhau và cần có quy định cụ thể chứ không áp dụng chung một bảng giá.

Ngoài ra, giá đất áp dụng với từng mục đích và trường hợp khác nhau là khác nhau chứ không nên áp dụng chung một bảng giá cho tất cả các hình thức.

Hội đồng thẩm định giá đất chưa đảm bảo sự độc lập

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường ĐH Luật Hà Nội cho rằng, khoản 1, điều 131 của dự thảo luật cần quy định rõ cơ quan định giá đất cấp tỉnh là cơ quan nhà nước cụ thể nào: Phòng định giá đất của Sở TN-MT hay Sở Tài chính.

Đồng thời, với nội dung của khoản 1 điều 131 thì dự thảo luật chưa có sự đổi mới về cơ chế xác định giá đất cụ thể. Về cơ bản, quy định về xác định giá đất cụ thể vẫn kế thừa khoản 3 điều 114 của Luật Đất đai năm 2013. Trong khi tổng kết thực tiễn gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công của đạo luật này.

Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất theo Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai 2013 không nhận được sự đồng thuận của nhiều người bị thu hồi đất; tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm tỷ lệ do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.

Nguyên nhân, theo PGS.TS Phạm Quang Tuyến, Luật Đất đai 2013 trao cho UBND cấp tỉnh nhiều quyền: Quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; có quyền chuyển mục đích sử dụng đất; có quyền thu hồi đất và có quyền quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất… Điều này khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất.

Trong khi đó, Hội đồng thẩm định giá chưa đảm bảo sự độc lập. Bởi với quy định như tại khoản 1 điều 131 của dự thảo luật thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh là Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá; thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Nhìn vào thành phần của Hội đồng thẩm định giá cho thấy phần lớn là đại diện của các cơ quan, tổ chức công; chỉ có một cơ quan có hiểu biết chuyên sâu về xác định giá đất là tổ chức tư vấn xác định giá đất.

"Một nguyên tắc chung của bất kỳ lại hội đồng nào là làm việc tập thể, quyết định theo đa số. Vậy với cơ cấu và thành phần nêu trên thì liệu có đảm bảo tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá hay không?”, ông Tuyến nói.

Ông cho rằng, cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh cần độc lập với UBND cấp tỉnh; cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.

Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình cơ quan quản lý giá đất cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm người đứng đầu cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất…

Cần bổ sung quá trình xử lý đất đấu giá rồi bỏ cọc

Bà Doãn Hồng Nhung (Giảng viên cao cấp Khoa Luật, ĐHQG Hà Nội; Phó trưởng ban pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam) góp ý sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014 quy định về giá đất.

Bà Nhung cho rằng, việc tính giá đất hiện nay có 5 phương pháp, vì vậy cần cân nhắc lựa chọn phương pháp cụ thể để bồi thường đơn giản, dễ tính tránh thất thu thuế cho nhà nước. Cần bổ sung thêm vấn đề xử lý chuyển tiếp khi đấu giá không hiệu quả và vi phạm pháp luật về đấu giá bỏ cọc. Cần ân hạn để doanh nghiệp khắc phục hậu quả.

Bà kiến nghị, bổ sung thêm thẩm quyền khi cho UBND cấp tỉnh đại diện cho Nhà nước khi thu hồi đất. Nghị định cần chú ý sửa đổi, bổ sung điểm b, khoản 4, điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP năm 2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư theo hướng Tổ chức phát triển quỹ đất thuộc UBND cấp tỉnh lập hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư phát triển quỹ đất thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh.