LTS: Giá nhà ở Việt Nam liên tục tăng, cao gấp 20 lần thu nhập trung bình. Làm thế nào để đưa được giá nhà đất về đúng giá trị thực là vấn đề nhức nhối của thị trường bất động sản trong nhiều năm, khi giá nhà đất luôn nằm ngoài tầm tay so với mặt bằng thu nhập của phần đông người lao động.
Vợ chồng anh Minh Đức (Hưng Yên) vào TP.HCM lập nghiệp được hơn 5 năm. Được gia đình nội ngoại giúp đỡ cùng số tiền tiết kiệm, vợ chồng anh có 1,5 tỷ đồng và tính toán vay thêm khoảng 500 triệu để mua một căn chung cư cho đỡ cảnh thuê nhà. Nhưng anh vẫn chưa thể chọn mua được vì giá bán căn hộ quá cao.
“Khi mới vào TP.HCM lập nghiệp, vẫn còn có những dự án chung cư giá trên dưới 20 triệu đồng thì đến nay tìm đỏ mắt không thấy chung cư giá 30 triệu/m2. Tìm hiểu một số dự án hiện giá đều trên 40 -50 triệu/m2. Cũng có một vài dự án được chiết khấu 40-50% có giá khoảng 30 triệu đồng/m2 nhưng phải chi "tiền tươi, thóc thật" 90-95% căn hộ. Nhìn giá nhà rồi nhìn vào thu nhập của 2 vợ chồng một tháng chưa đến 35 triệu. Cả tháng làm vất vả cũng không đủ tiền mua nổi một m2 căn hộ. Trừ đi các khoản chi tiêu, gia đình tiết kiệm được khoảng 10 triệu đồng/tháng, rồi giá cả leo thang, chúng tôi không biết bao giờ mới mua được nhà” – anh Đức thở dài.
Nhà ở bình dân, giá rẻ biến mất như thế nào?
Sự lệch pha cung - cầu, sụt giảm nguồn cung dự án dẫn đến sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền là thực tế thị trường bất động sản trong vài năm qua khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời với nhiều người dân. Bài toán về nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân trở thành một vấn đề lớn của thị trường bất động sản hiện nay.
Nguồn: Sở Xây dựng TP.HCM (Biểu đồ: H.Khanh)
Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đánh giá, năm 2017 là năm thị trường bất động sản Thành phố tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua với tổng số 42.991 căn nhà. Nhưng, từ năm 2018 đến nay, số lượng nhà ở đưa ra thị trường liên tục sụt giảm qua các năm.
9 tháng đầu năm 2022, với nguồn cung 11.600 căn nhà, tăng 70,5% so với 9 tháng đầu năm 2021, nhưng số lượng nhà ở này cũng chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2017, chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của thị trường.
Không chỉ sụt giảm nguồn cung, thị trường còn lệch pha phân khúc thị trường, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng/căn (dưới 30 triệu đồng/m2). Loại nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ, chiếm 1% nhưng đến năm 2021 và 9 tháng đầu năm 2022 nhà ở bình dân đã biến mất (0%).
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Tập đoàn DKRA, trong khoảng 3 năm trở lại đây, nguồn cung căn hộ bình dân có mức giá dưới 35 triệu đồng/m2 gần như mất tích trên thị trường. Thậm chí, những dự án căn hộ có mức giá dưới 40 triệu đồng/m2 cũng rất khó để tìm.
Trong khi đó, giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp được dự báo sẽ tiếp tục tăng. Theo Công ty Onehousing, thời gian qua, giá bán căn hộ sơ cấp vẫn tăng bất chấp đại dịch, một phần do khan hiếm nguồn cung mới và chi phí phát triển dự án leo thang.
Nguồn: Sở Xây dựng TP.HCM (Biểu đồ: H.Khanh)
Mức giá trung bình sơ cấp toàn thị trường liên tục ghi nhận mức mới, đạt 47 triệu đồng/m2 và 63 triệu đồng/m2 lần lượt cho Hà Nội và TP.HCM tại thời điểm quý III/2022. Đơn vị này dự báo đến cuối năm 2023, giá bán trung bình sơ cấp tại Hà Nội dự kiến tăng 8-9%/năm, trong khi đó giá bán có dấu hiệu tăng chậm lại tại TP.HCM ở mức 4-5%/năm.
Việc thị trường nhà ở đang phát triển theo hình tháp ngược, với số lượng căn hộ cao cấp chiếm lĩnh rổ hàng, còn số lượng căn hộ bình dân vốn dành cho đa số người dân lại có tỷ lệ bằng không, ông Lê Hoàng Châu đánh giá, thực trạng này là dấu hiệu của sự thiếu bền vững, cần cấp thiết điều chỉnh lại.
TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính, nhận định, quan hệ cung - cầu trên thị trường có sự lệch pha từ nhiều năm qua. Nhìn chung nguồn cung còn hạn chế và cần thời gian để tăng, trong khi nhu cầu dự báo đã và sẽ sớm tăng trở lại.
Vị chuyên gia cho rằng, chính sự lệch pha này đã góp phần đẩy giá bất động sản lên cao thời gian qua và trong trung hạn, khiến người dân, người có nhu cầu thực khó mua được nhà ở với mức giá hợp lý.
Chật vật nhà ở xã hội
Trong khi nhà ở bình dân, giá rẻ mất tích trên thị trường thì nhà ở xã hội với mục tiêu hướng tới người có thu nhập thấp cũng “leo” giá ngày càng tiệm cận với giá nhà ở thương mại. Trước đây, nhà ở xã hội tại Hà Nội, TP.HCM dao động trong khoảng 13-14 triệu đồng/m2, thì nay có nơi chạm mốc 25 triệu đồng/m2.
Thậm chí, theo tính toán của HoREA, giá bán nhà ở xã hội có thể lên đến trên dưới 40 triệu đồng/m2 do chi phí tạo lập quỹ đất rất cao nếu không bỏ quy định dành 20% quỹ đất bắt buộc tại các dự án nhà ở thương mại.
Cũng phải nhìn nhận lại rằng, đánh giá theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia (đến năm 2020) thì sau 10 năm phát triển nhà ở xã hội mới xây dựng được hơn 5,2 triệu m2 hoàn thành chưa đến 50% mục tiêu. Nguồn cung “teo tóp” dẫn đến nhiều đối tượng còn khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở xã hội.
Thực tế, tại TP.HCM, cả năm 2022 chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội được hoàn thành và đưa vào sử dụng là dự án Khu nhà ở xã hội Bình Trưng Đông tại TP. Thủ Đức.
Theo Bộ Xây dựng, có nhiều khó khăn trong việc thực hiện xây dựng nhà ở xã hội trong đó có nguyên nhân về thiếu quỹ đất, việc bố trí nguồn vốn tín dụng cho vay ưu đãi từ nguồn ngân sách nhà nước còn hạn hẹp.
"Nhiều địa phương, đặc biệt người đứng đầu là chủ tịch UBND cấp tỉnh chưa thực sự quan tâm phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người lao động khu công nghiệp; chưa đưa các chỉ tiêu phát triển nhà ở, đặc biệt là chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà ở cho công nhân vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hằng năm để dành nguồn lực thực hiện kiểm tra, đôn đốc" - Bộ Xây dựng nêu.
Trao đổi về việc phát triển nhà ở xã hội, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, hiện nay nhiều doanh nghiệp đang chật vật với những thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; không ít doanh nghiệp có "đốc" nhưng cũng không được cấp phép xây dựng và phải chờ đợi rất lâu. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp không mặn mà, nản lòng với nhà ở xã hội.
Trước đó, tại hội nghị trực tuyến về thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì vào tháng 8/2022, Chủ tịch hội đồng quản trị Vinhomes Phạm Thiếu Hoa cho biết, thủ tục phê duyệt dự án nhà ở xã hội rất lâu, tối thiểu 600 ngày hoặc dài hơn.
Đại diện doanh nghiệp đề nghị cần rút ngắn quy trình trên cơ sở làm các bước thủ tục song song, như hồ sơ đấu thầu công khai, lựa chọn nhà đầu tư… để rút ngắn xuống từ 90 đến 120 ngày.
Một tín hiệu mừng trong năm 2022, sau thời gian lặng sóng, nhiều tập đoàn lớn đã công bố thông tin xây dựng nhà ở xã hội với hàng triệu căn nhà ở xã hội như Vinhomes, Novaland, Him Lam, Sun Group, Bitexco, Hưng Thịnh… tham gia vào mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030. Vingroup công bố kế hoạch hoàn thiện 500.000 căn hộ nhà ở xã hội trong vòng 5 năm tới, Tập đoàn Novaland cũng chia sẻ kế hoạch đầu tư xây dựng 200.000 căn hộ nhà ở xã hội tại TP.HCM và các tỉnh thành phía Nam...
Việc loạt DN bất động sản lớn tuyên bố sẽ vào làm phân khúc nhà ở xã hội được kỳ vọng giải cơn khát nguồn cung để người dân rộng cửa mua nhà, tạo niềm tin cho thị trường phát triển bền vững.
Còn tiếp: Giá bất động sản đã bị "thổi giá" quá cao so với thu nhập người dân khiến cho người có nhu cầu thực không với tới trong khi đó giới đầu cơ đua nhau "lướt sóng"...
.svg){kind=icon}
