Nỗi sợ của nhà đầu tư
Một khu công nghiệp (KCN) muốn thành lập nhưng trong diện tích đất dự kiến sử dụng có một quả núi nhỏ, trên quả núi đó có một cái hang bỏ không cả chục năm. Thế nhưng, khi nhà đầu tư phát triển hạ tầng KCN định xin đầu tư thì phát sinh liên quan đến yếu tố nằm ngoài kinh doanh hay xã hội nên xử lý vấn đề này là chuyện rất phức tạp.
Hay một DN muốn phát triển cơ sở hạ tầng KCN nhưng trong diện tích đất có một lô cốt cũ từ hàng chuc năm trước. Làm sao phá bỏ được lô cốt này cũng không phải việc đơn giản, ngày một ngày hai có thể xử lý. Cần có ý kiến của cơ quan liên quan rất vất vả.
Hoặc, Luật Quy hoạch/2017/QH14 đề cập đến “quy hoạch nông thôn” nhưng gần đây có thêm khái niệm “quy hoạch nông thôn mới”. Nếu diện tích đất định làm KCN đã có trong quy hoạch nông thôn mới thì trong văn bản xin đầu tư, nên ghi theo “quy hoạch phát triển nông thôn” hay “quy hoạch phát triển nông thôn mới”? Riêng việc khác nhau từ “mới” đã mất hàng tháng trời để giải quyết.
Trên đây chỉ là ba trong nhiều câu chuyện của DN khi xin phép thành lập KCN mà luật sư Bùi Xuân Thành - Trưởng văn phòng Luật sư Mặt Trời Mới - thành viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) nêu tại hội thảo bàn về những bất cập và giải pháp tháo gỡ khó khăn trong phát triển KCN.
Theo vị luật sư, khi thành lập KCN phải có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ. Trước khi có quyết định chấp thuận về chủ trương thì Bộ KH-ĐT là đơn vị chủ trì, lấy ý kiến của rất nhiều Bộ, ban ngành về dự án. Để có ý kiến đồng thuận của tất cả các bên thì cần nhiều thủ tục, phức tạp và tốn thời gian.
Từ lý do trên, gần đây, một số nhà đầu tư nước ngoài khi sang Việt Nam, nếu muốn phát triển xây dựng và kinh doanh hạ tầng KCN sẽ thực hiện bằng phương thức M&A (sáp nhập và mua lại). Lúc này, việc lo thủ tục hành chính do đối tác DN Việt Nam đảm nhận. Khi có được quyết định chủ trương đầu tư dự án, thu hồi đất và giải phóng mặt bằng xong xuôi, các ông chủ nước ngoài mới tiến hành mua lại DN đó để tiếp quản thực hiện dự án KCN.
Ông Kenji Usuda, Tổng giám đốc Công ty Kyouwa (100% vốn Nhật Bản), cho hay, vấn đề chính gặp phải khi triển khai hoạt động kinh doanh tại Việt Nam là không thể tiếp cận được các thông tin chính thống một cách rõ ràng, thông suốt khi làm việc với cơ quan chức năng. Cùng với đó, cách thức giải quyết vấn đề cũng như thời gian hồi đáp thông tin cho nhà đầu tư tương đối chậm, không rõ ràng. Điều này tạo tâm lý không yên tâm cho nhà đầu tư.
Tiềm năng quá lớn
Dẫu gặp phải một số vấn đề cản trở về mặt thủ tục hành chính nhưng bất động sản KCN đang trong xu thế phát triển tốt. Đầu năm 2020, Việt Nam có 335 KCN, trong đó có 260 KCN đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy khoảng 75,7%. Đến đầu năm 2022, cả nước có 291/395 KCN hoạt động với tỷ lệ lấp đầy khoảng 70,9%.
Như vậy, qua hai năm khó khăn do ảnh hưởng của dịch Covid-19, Việt Nam đã có thêm 60 KCN, đưa thêm 31 KCN vào hoạt động.
Thời gian qua, bất động sản KCN chứng kiến sự gia nhập thị trường của nhiều "tay chơi" mới như Vingroup, FLC, T&T, Phát Đạt, Sơn Hà. Cùng với đó là việc mở rộng quy mô dự án của các nhà đầu tư lớn và truyền thống như Hòa Phát, Kinh Bắc, VSIP hay Amata.
Về “khẩu vị” sản phẩm, các khách thuê đến từ châu Âu, Mỹ thích nhà xưởng xây sẵn để đặt nhà máy tiết kiệm thời gian. Trong khi đó, các nhà đầu tư Hàn Quốc, Nhật Bản, Đông Nam Á chủ yếu tìm thuê đất để tự xây dựng nhà máy sản xuất và các lĩnh vực phụ trợ. Đây là hai phân khúc chính trên thị trường, có tác động trực tiếp đến thu hút khách hàng tiềm năng.
Theo ông Lance Li - Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp BW, sự tăng trưởng của thương mại điện tử là động lực thúc đẩy tăng cầu về kho vận. Các trung tâm lớn về thương mại điện tử và bán lẻ vẫn là trọng tâm để BW tiếp tục mở rộng thị trường tại Việt Nam.
Bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam - nhận xét, 5 địa phương hiện có dòng tiền đầu tư mạnh vào bất động sản KCN và trung tâm logistics là Bắc Ninh, Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu. Tốc độ tăng trưởng bất động sản KCN tại Việt Nam bình quân đạt 11%/năm và trong 5 năm tới, dự kiến có khoảng 40.000 ha đất KCN mới được cung cấp ra thị trường. Ước tính, có 2 tỷ USD dòng vốn đổ vào xây dựng cơ sở hạ tầng công nghiệp, logistics, kho bãi tại Việt Nam.
Để hỗ trợ các nhà đầu tư và thu hút dòng vốn vào lĩnh vực này, ông Trần Quốc Trung - Phó Vụ trưởng Vụ quản lý các khu kinh tế (Bộ KH-ĐT), khẳng định, trong dự thảo sửa đổi Nghị định 82/2018/NĐ-CP đang trình Chính phủ, các vấn đề liên quan đến quy hoạch và thủ tục hành chính sẽ được cơ quan có thẩm quyền nỗ lực giảm tối đa.
Tinh thần là thời gian cần chuẩn bị để nhà đầu tư đưa dự án vào thực hiện được nhanh nhất. Đặc biệt, sẽ sửa đổi đồng bộ, giảm bớt thủ tục đầu tư khiến các DN phải làm đi làm lại, bị trùng lặp.
.svg){kind=icon}
