Tự phong chung cư cao cấp, hạng sang khiến người mua nhầm lẫn

Ủy ban Pháp luật vừa báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội kết quả giám sát chuyên đề “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”.

780 nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng

Về phân hạng và công nhận phân hạng nhà chung cư, Ủy ban Pháp luật cho biết, qua giám sát cho thấy, tại các tỉnh, thành phố thuộc phạm vi, đối tượng giám sát chuyên đề đều không có trường hợp phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư. 

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 30/11/2022, trong cả nước chỉ có 7 nhà chung cư được phân hạng tại một số tỉnh, gồm Thái Nguyên (3 nhà chung cư), Hà Tĩnh (3 nhà chung cư), An Giang (1 nhà chung cư).

Còn lại, các tỉnh thành không thực hiện phân hạng và công nhận phân hạng theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014. 

Đáng chú ý, Ủy ban Pháp luật nêu thực tế nhiều trường hợp nhà đầu tư không thực hiện việc phân hạng và công nhận phân hạng nhà chung cư theo quy định mà tự “phong hạng” cho chung cư do mình đầu tư xây dựng bằng những tên gọi gây nhầm lẫn cho người mua, thuê căn hộ chung cư như chung cư cao cấp, chung cư hạng sang, chung cư với tên gọi tiếng nước ngoài. 

Về kết quả thực hiện quy định về quản lý, vận hành nhà chung cư, Ủy ban Pháp luật dẫn con số báo cáo của các địa phương, tính đến ngày 30/11/2022 trên cả nước có 5.857 nhà chung cư. 

Cụ thể là có 3.082 nhà chung cư được xây dựng trước năm 1994. 2.775 nhà chung cư được xây dựng và đưa vào sử dụng từ năm 1994 đến nay; trong đó có 651 nhà chung cư đã hoàn thành và đưa vào sử dụng trong giai đoạn từ ngày 1/7/2015 đến ngày 30/11/2022. 

Trong số này có nhiều địa phương không xác định được niên hạn sử dụng nhà chung cư (như Hà Nội, Cao Bằng). Việc này dẫn đến việc thống kê, xác định niên hạn sử dụng của nhà chung cư nói chung còn chưa được đầy đủ. 

Trong tổng số 2.882 nhà chung cư xác định được niên hạn sử dụng thì có 780 nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, nhiều nhà chung cư trong số này sau khi thực hiện kiểm định thì vẫn còn có thể tiếp tục sử dụng an toàn chưa thuộc diện phải phá dỡ.

Ngoài ra còn có 69 nhà chung cư sẽ hết niên hạn sử dụng vào năm 2025; 64 nhà chung cư sẽ hết niên hạn sử dụng vào năm 2030; có 1.969 nhà chung cư còn niên hạn sử dụng sau năm 2030. Đây là rào cản, vướng mắc cho công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Số lượng nhà chung cư cũ được cải tạo khiêm tốn

Về lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, qua báo cáo của Bộ Xây dựng và các địa phương cho thấy, hiện nay có 366 nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, trong đó nhà chung cư đã hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại là 42 nhà chung cư (chiếm 11%) và nhà chung cư đang thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại từ ngày 01/7/2015 đến ngày 30/11/2022 (69 nhà chung cư, chiếm 19%). 

Một số địa phương có nhiều nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng thì thực hiện lập riêng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Đối với thành phố Đà Nẵng thì qua kiểm định chất lượng 18 nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước, các nhà chung cư này đều ở mức độ nguy hiểm cấp độ C (sửa chữa, gia cường các cấu kiện nguy hiểm và các hư hỏng trước khi sử dụng tiếp). 

Tuy nhiên để bảo đảm hiệu quả sử dụng, UBND Đà Nẵng đang rà soát, cân đối quỹ chung cư thuộc sở hữu nhà nước để bố trí lại và đề xuất phương án đầu tư mới các chung cư để bố trí các hộ đang thuê nhà ở tại 18 nhà chung cư nêu trên và ban hành kế hoạch xây dựng lại nhà chung cư theo quy định. Hiện nay, đang thực hiện cải tạo, xây dựng lại các chung cư này. 

Đối với tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, qua kiểm định chất lượng, đa số nhà chung cư không nằm trong nhóm cấp đặc biệt nguy hiểm cấp D (nguy hiểm tổng thể, chống đỡ, sơ tán tạm thời khi cần thiết) nên chưa ban hành kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. 

Theo Ủy ban Pháp luật, số lượng nhà chung cư đã và đang thực hiện cải tạo, xây dựng lại còn chiếm tỷ lệ khiêm tốn (30%) và cũng chỉ tập trung chủ yếu ở địa phương có cơ chế cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tốt như thành phố Hải Phòng, trong khi các vướng mắc về thể chế còn chưa được giải quyết để đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất. 

Bên cạnh đó, sự vào cuộc của chính quyền địa phương còn chưa quyết liệt nên kết quả thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại thành phố Hà Nội, TP.HCM còn chưa đạt kết quả đề ra.

Qua tổng hợp số liệu báo cáo của các địa phương cho thấy trong tổng số 111 nhà chung cư đã hoàn thành và đang thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại giai đoạn 2015 - 2022 thì có 26 dự án do Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn đầu tư công của địa phương để cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước.

Trong đó, Hà Nội có 6 dự án, TP.HCM 2 dự án; riêng Hải Phòng thì thực hiện bằng nguồn vốn đầu tư công và thực hiện theo hình thức BT trước đây là 18 dự án.

Ngoài ra, 17 dự án do doanh nghiệp thỏa thuận với chủ sở hữu nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại, còn lại các trường hợp khác không có báo cáo thống kê.

Qua giám sát cho thấy, bên cạnh các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà chủ đầu tư triển khai theo đúng tiến độ kế hoạch, một số dự án gặp nhiều khó khăn trong việc đạt thỏa thuận về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với chủ sở hữu.

Từ kết quả giám sát, Ủy ban Pháp luật đưa ra hàng loạt kiến nghị, trong đó có việc bổ sung trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định trình tự, thủ tục di dời, cưỡng chế di dời và phá dỡ nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại.

Đồng thơi, nghiên cứu bổ sung việc quy định cụ thể về công khai niên hạn sử dụng nhà chung cư theo cấp công trình; công khai kết luận kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư đối với toàn bộ các nhà chung cư được kiểm định  khi hết niên hạn sử dụng…