'Vướng trên, vướng dưới' khi xây nhà ở xã hội

Trong 7 tháng đầu năm 2023, số lượng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đã được khởi công là 10 dự án với tổng số khoảng 19.853 căn, trong đó, nhà ở xã hội 7 dự án quy mô 8.815 căn; nhà ở cho công nhân 3 dự án quy mô 11.038 căn.  

Những con số trên còn lâu mới đáp ứng được nhu cầu về nhà ở xã hội (NOXH) của người dân trong bối cảnh Nhà nước đang tập trung xâu dựng các chính sách pháp luật về phát triển NOXH. Bài viết sau xin nêu tiếp các vướng mắc chủ yếu trong pháp luật hiện hành về NOXH.

Khống chế lợi nhuận 10% 

Giá nhà ở cấu thành bởi nhiều yếu tố như địa điểm, môi trường, hạ tầng xung quanh, thiết kế, vật liệu xây dựng… Hiện nay, theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP và các quy định pháp luật liên quan khác, biên lợi nhuận tối đa của các Chủ đầu tư dự án NOXH là 10%. 

Tuy nhiên trong quá trình triển khai dự án NOXH phát sinh nhiều chi phí do thời gian thực hiện dự án kéo dài, các chi phí bán hàng tăng dẫn đến nhiều dự án không hiệu quả, thậm chí còn bị lỗ. 

Khống chế 10% lợi nhuận trong xác định giá bán NOXH là sự thua thiệt, tạo sự chênh lệch lớn về lợi nhuận so với nhà thương mại khiến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không mặn mà với NOXH. 

Bên cạnh đó, theo quy định hiện hành thì giá bán NOXH là giá bán tạm tính trên cơ sở giá trị dự toán đầu tư dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Khi quyết toán giá trị đầu tư, chủ đầu tư mới xác định được giá bán chính thức và thực hiện quyết toán giá trị thừa thiếu với các khách hàng mua sản phẩm NOXH. 

Điều này rất phức tạp, quy trình thủ tục kéo dài, gây khó khăn khi chủ đầu tư làm việc với các khách hàng, đồng thời phải điều chỉnh hoá đơn doanh thu lợi nhuận của dự án, nhất là trong các trường hợp thời gian quyết toán dự án kéo dài quá 5 năm kể từ khi Dự án hoàn thành bàn giao và khách hàng đã chuyển nhượng NOXH cho bên thứ ba khác, tăng các thủ tục hành chính kế toán. 

Một điểm đáng lưu ý nữa là chi phí lãi vay để tính toán giá bán chỉ được tính cho thời gian xây dựng trong khi thực tế chi phí lãi vay mà chủ đầu tư phải trả thường cao hơn do thời hạn vay dài hơn thời gian xây dựng.

Thủ tục quá chặt chẽ, nhiêu khê

Theo quy định, để bán NOXH, chủ đầu tư phải công khai thông báo tiếp nhận hồ sơ đăng ký, danh sách khách hàng đăng ký mua, báo cáo kết quả khách hàng ký Hợp đồng mua NOXH. 

Theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP, trước khi thực hiện việc bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH, chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan đến dự án (điểm a khoản 1 Điều 20) và Kế hoạch tổ chức bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH tại dự án gửi Sở Xây dựng trước 30 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận đơn đăng ký của khách hàng. Thời gian tiếp nhận hồ sơ mua, thuê, thuê mua NOXH tối thiểu là 30 ngày làm việc để Sở Xây dựng công khai trên cổng thông tin điện tử và kiểm tra. 

Như vậy, với mỗi đợt mở bán NOXH, chủ đầu tư sẽ mất tối thiểu là 60 ngày làm việc để chỉ tiếp nhận được hồ sơ mua nhà của khách hàng, bao gồm gửi thông báo cho Sở Xây dựng trước 30 ngày làm việc và thời gian tiếp nhận hồ sơ tối thiểu là 30 ngày làm việc. Thời gian này quá dài, gây ảnh hưởng tới số đợt mở bán trong năm làm ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh dự án NOXH.

Đồng thời, theo quy định tại Quyết định số 25/2019/QĐ-UBND ngày 05/11/2019 của UBND TP Hà Nội thì trước tối thiểu 30 ngày kể từ ngày dự kiến xét duyệt đối tượng mua/thuê/thuê mua NOXH thì Chủ đầu tư có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản gửi UBND cấp huyện nơi có NOXH để theo dõi, giám sát. 

Như vậy, có thể thấy rằng thời gian và thủ tục liên quan đến việc xét duyệt đối tượng mua NOXH rất phức tạp và kéo dài.

Xin lấy ví dụ tại một dự án NOXH ở ngoại thành Hà Nội, từ năm 2021, theo quy định pháp luật, khi mở bán NOXH, chủ đầu tư phải gửi danh sách khách hàng đăng ký mua cho 04 đơn vị: Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tư pháp và UBND cấp huyện nơi có dự án để các đơn vị cho ý kiến (trong vòng 30 ngày) xem đối tượng khách hàng có đủ điều kiện mua NOXH hay không. 

Thực tế, chủ đầu tư gần như chỉ nhận được phản hồi của Sở Xây dựng mà không nhận được phản hồi từ các sở, ngành còn lại. Trong một lần mở bán NOXH chủ đầu tư cần báo cáo Sở Xây dựng 03 lần: (i) thông báo mở bán và tiếp nhận hồ sơ khách hàng; (ii) báo cáo về số lượng khách hàng đăng ký mua NOXH; (iiii) báo cáo về danh sách khách hàng ký Hợp đồng mua NOXH. Tổng thời gian thực hiện thủ tục mỗi đợt khoảng 60 ngày. 

Thực tế Dự án, chủ đầu tư mở bán trên 20 đợt mới hết. Mỗi đợt với thủ tục và thời gian như trên khiến thời gian bán hàng bị kéo dài so với phương án kinh doanh (phương án kinh doanh là 2 đến 3 năm, tuy nhiên thực tế thời gian bán hàng kéo dài từ năm 2015 đến năm 2021, dẫn đến chủ đầu tư phải gánh chi phí lãi vay cao do thời gian vay kéo dài).

Quy định về quyền sở hữu chưa rõ ràng

NOXH với đặc thù là nhà ở chỉ dành cho một số đối tượng nhất định với giá thấp hơn giá thị trường do nhận được sự hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước. Do vậy, việc mua bán NOXH phải tuân theo các quy định chặt chẽ về trình tự, thủ tục, điều kiện mua nhà, các quy định về nghĩa vụ của người mua khi quản lý, sử dụng NOXH tránh tình trạng các đối tượng thực sự của chính sách không được hưởng lợi ích, mà một số người khác lại lợi dụng để nhằm mua được nhà giá rẻ. 

Theo quy định thì NOXH cho thuê thuộc quyền sở hữu của bên cho thuê, nhưng NOXH sau khi bán thì quyền sở hữu của bên mua không rõ ràng. Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thì người mua NOXH không được phép cho thuê lại, thế chấp, chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở. Trong thời gian 5 năm, nếu bên mua có nhu cầu bán lại NOXH thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án phát triển NOXH hoặc bán lại cho các đối tượng được mua NOXH theo quy định của pháp luật. 

Như vậy, các đối tượng được mua NOXH vừa phải đáp ứng những điều kiện tiêu chuẩn, chặt chẽ, vừa phải chịu những ràng buộc hơn, không được tự do quyết định các giao dịch liên quan đến NOXH trong trường hợp mua được NOXH. 

Do đó, thay vì mua NOXH, một số người dân đã tìm đến những căn hộ nhà ở thương mại với giá cả tương đương để tránh phải trải qua các thủ tục phức tạp và mất thời gian.

Những điểm bất cập trong quản lý, vận hành nhà

Các vấn đề liên quan như việc bàn giao quỹ bảo trì khi Ban quản trị NOXH chưa được thành lập, chưa có con dấu; việc thực hiện các nghĩa vụ, chi phí chung như chi trả nước công cộng từ đồng hồ tổng và đồng hồ cho hộ dân; chi phí do thất thoát nước; việc quản lý sử dụng các khu vực công cộng...chưa có quy định cụ thể. Thực tế thực hiện còn vướng mắc, thiếu thống nhất. 

Trường hợp dự án NOXH nằm trong dự án khu đô thị, khi phân bổ chi phí quản lý chung cho toàn bộ khu đô thị, Ban quản trị khu NOXH không đồng thuận nên chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn.

Trong hai bài viết trước, chúng tôi đã tập trung đánh giá các quy định hiện hành và những khó khăn trên thực tế về NOXH. Trong bài viết sau, chúng tôi sẽ đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định về NOXH trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Tiến sỹ, Luật sư Đoàn Văn Bình

Nhà ở xã hội, vì sao cả dân và doanh nghiệp đều khó?Những khó khăn, vướng mắc bó nghẹt việc thực hiện chủ trương đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội đối với cả chủ đầu tư và người dân thụ hưởng. Tháo gỡ rào cản đó như thế nào?