Trong bài viết trước (Trao quyền phát triển nhà ở xã hội cho địa phương), tôi đã phản ánh việc dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định thủ tục “công nhận chủ đầu tư” dự án nhà ở dưới hình thức một “giấy phép con”. Ngoài “giấy phép con” này thì dự thảo còn đặt ra một thủ tục khác cũng hoàn toàn mới đối với riêng loại hình nhà ở chung cư là phải có “thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở” của cơ quan nhà nước.
“Chồng chất” thủ tục hành chính
Cụ thể tại khoản 4 Điều 39 dự thảo về thực hiện dự án nhà ở thương mại có quy định: “Việc bàn giao nhà ở cho người mua, thuê mua chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu toàn bộ công trình nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở để bàn giao tương ứng với tiến độ của dự án. Trường hợp bàn giao nhà chung cư thì tùy vào cấp công trình nhà chung cư, chủ đầu tư phải có thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở của cơ quan quản lý nhà ở ở trung ương hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh theo quy định của Chính phủ”.
Quy định nêu trên sẽ làm phát sinh thủ tục “thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở” của cơ quan quản lý nhà ở, đây là một thủ tục hành chính hoàn toàn mới, không có trong Luật Nhà ở năm 2014.
Cần đánh giá sự cần thiết của việc ban hành thủ tục hành chính mới này trong bối cảnh pháp luật về xây dựng (gồm Luật Xây dựng và các văn bản dưới luật) đã có những quy định hết sức chặt chẽ để quản lý loại hình dự án nhà chung cư. Cụ thể, Nghị định số 15/2021/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng quy định nhà chung cư thuộc danh mục “công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng”.
Nghị định số 06/2021/NĐ-CP về quản lý chất lượng công trình xây dựng quy định với “công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng” bắt buộc phải có “văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu” của cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành hoặc thuộc UBND cấp tỉnh theo pháp luật về xây dựng.
Về thẩm quyền kiểm tra công tác nghiệm thu, Điều 24 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP quy định với công trình cấp I, công trình cấp đặc biệt sẽ do cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành kiểm tra; các công trình còn lại do cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc UBND cấp tỉnh kiểm tra.
Như vậy, để hoàn thành thủ tục nghiệm thu và đủ điều kiện bàn giao căn hộ chung cư cho khách hàng, chủ đầu tư dự án chung cư phải có 2 loại “giấy phép” do cùng một cấp hành chính ban hành(!?).
Cụ thể, nếu là nhà chung cư cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp III trước tiên phải có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của Cục Giám định nhà nước về chất lượng công trình - Bộ Xây dựng hoặc của Sở Xây dựng; tiếp đến phải có thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở của cơ quan quản lý nhà ở (là Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng hoặc của Sở Xây dựng).
Như vậy, hai loại “giấy phép” đều do cùng một cơ quan ban hành nhưng theo 2 thủ tục hành chính khác nhau, quy định bởi 2 đạo luật khác nhau (một thủ tục theo Luật Xây dựng, một thủ tục theo Luật Nhà ở), gây chậm trễ bàn giao căn hộ cho khách hàng.
Đó là còn chưa kể đến việc sản phẩm nhà ở chung cư còn phải được thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy; phải được cơ quan cảnh sát phòng cháy, chữa cháy kiểm tra, nghiệm thu trước khi đưa vào khai thác, vận hành.
Trong khi loại hình nhà chung cư hiện nay ngày càng phổ biến trong cả nước và là sản phẩm được khuyến khích phát triển, phù hợp với xu thế phát triển đô thị hiện đại trên thế giới.
Theo quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật, do thủ tục cấp “thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở chung cư” là thủ tục hành chính hoàn toàn mới nên cần có báo cáo đánh giá tác động của chính sách đối với các đối tượng chịu sự tác động trực tiếp, báo cáo đánh giá tác động của thủ tục hành chính. Trong khi hồ sơ dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa có đánh giá tác động ở chính sách này.
Lưu ý rằng trong hồ sơ đề nghị xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) báo cáo Quốc hội để đưa vào Chương trình xây dựng luật thì không đề cập đến thủ tục hành chính “thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở chung cư” (các phiên bản dự thảo trước đây cũng không đề cập đến thủ tục này).
Do đó, kiến nghị cơ quan chủ trì soạn thảo cần thiết phải có báo cáo, giải trình đầy đủ về lý do, căn cứ, sự cần thiết của việc đề ra chính sách mới này và tính hiệu quả, khả thi trong triển khai thực hiện nếu chính sách được thông qua.
Về tên thủ tục: “thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở chung cư”, nếu chỉ là thông báo đã đầy đủ về mặt hồ sơ, giấy tờ, tài liệu (xác định có hay không có hồ sơ) thì có lẽ không cần đến sự tham gia kiểm tra của cơ quan nhà nước, công chức nhà nước. Thay vào đó, pháp luật chỉ cần quy định rõ danh mục các hồ sơ, giấy tờ, tài liệu phải có trước khi bàn giao nhà ở chung cư để chủ đầu tư tự kiểm soát và tự chịu trách nhiệm.
Cơ quan quản lý nhà nước cần thay đổi từ biện pháp “tiền kiểm” (cấp văn bản “thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở chung cư”) sang biện pháp “hậu kiểm” (thanh tra, kiểm tra, xử lý các chủ đầu tư vi phạm) để tạo sự thông thoáng cho doanh nghiệp.
Phải hoàn thành trường học, cơ sở y tế mới bàn giao nhà ở
Cũng tại khoản 4 Điều 39 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) còn có quy định: “Trường hợp chủ đầu tư phải xây dựng các công trình hạ tầng xã hội để phục vụ nhu cầu ở theo chủ trương đầu tư dự án thì phải hoàn thành xây dựng và nghiệm thu các công trình này trước khi bàn giao nhà ở”.
Quy định theo hướng này là cần thiết để khắc phục tình trạng chủ đầu tư một số dự án nhà ở, khu đô thị chỉ tập trung xây dựng nhà ở để bán mà không quan tâm đầu tư công trình hạ tầng xã hội (gồm trường học, cơ sở y tế, nhà văn hóa, sân thể dục thể thao, thương mại, dịch vụ công cộng...) để phục vụ cư dân.
Tuy nhiên nếu quy định như dự thảo luật hiện nay sẽ làm phát sinh bất cập qua ví dụ sau: Dự án khu đô thị A được chấp thuận chủ trương đầu tư và Công ty B được lựa chọn làm nhà đầu tư, dự án có quy mô 10.000 căn hộ chung cư, 10.000 căn nhà ở liền kề, quy mô dân số 60.000 người. Công ty B được giao thực hiện các công trình hạ tầng xã hội gồm 3 trường mầm non, 2 trường tiểu học, 2 trường trung học cơ sở... Theo tiến độ đầu tư, chủ đầu tư triển khai trước và bàn giao trước 5.000 căn nhà ở liền kề, phục vụ quy mô dân số khoảng 15.000 người.
Trường hợp này nếu yêu cầu chủ đầu tư phải thi công hoàn thành và nghiệm thu đủ 3 trường mầm non, 2 trường tiểu học, 2 trường trung học cơ sở (đủ đáp ứng nhu cầu của 60.000 dân) trước khi bàn giao căn nhà đầu tiên trong dự án là bất khả thi, gây lãng phí nguồn lực không cần thiết, đặc biệt nếu khu vực xung quanh dự án đã có hệ thống trường công lập có thể tiếp nhận thêm học sinh.
Do đó, tôi đề xuất chỉnh lý quy định tại dự thảo theo hướng: “Trường hợp chủ đầu tư phải xây dựng các công trình hạ tầng xã hội để phục vụ nhu cầu ở theo chủ trương đầu tư dự án thì phải hoàn thành xây dựng và nghiệm thu các công trình này theo tiến độ được chấp thuận trong chủ trương đầu tư, đảm bảo cung cấp dịch vụ, tiện ích cho cư dân theo tiến độ bàn giao nhà ở”.
ThS Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản
Thiết kế cơ chế điều chỉnh lại đất đaiKhoảng hơn 10 năm gần đây, ở một số địa phương như thành phố Trà Vinh, tỉnh Trà Vinh; Đà Nẵng; TP. Hồ Chí Minh; Hải Dương; Việt Trì; Long An, một số dự án đã được triển khai thí điểm áp dụng cơ chế góp đất, điều chỉnh lại đất đai để nâng cấp đô thị.
.svg){kind=icon}
