Theo dõi phiên thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 21/6, tôi rất quan tâm ý kiến phản biện của Đại biểu Quốc hội Hoàng Minh Hiếu đối với đề xuất sử dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của cơ quan soạn thảo.
Không đảm bảo mục tiêu của chính sách
Cụ thể, đại biểu Hoàng Minh Hiếu phản biện quy định sử dụng bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân (quy định tại điểm d khoản 3 Điều 159 của dự thảo luật).
Theo ý kiến của cơ quan soạn thảo, quy định này hướng đến 2 mục tiêu: Thứ nhất, để khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng trên hợp đồng (tránh hiện tượng ghi giá thấp hơn thực tế để giảm thuế thu nhập cá nhân). Thứ hai, để chống thất thu thuế vào thời điểm bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường.
Đại biểu cho rằng việc áp dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập đồng nghĩa với việc cho phép người dân tùy ý ghi giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng. Điều này không khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng, ví dụ người dân cố tình tạo các giao dịch ảo để “thổi giá” ở một khu vực, hoặc ghi sai giá đất để hợp lý hóa trách nhiệm kê khai tài sản, hoặc để rửa tiền...
Trong khi đó, dự thảo lại quy định giá đất ghi trong hợp đồng là thông tin đầu vào để định giá đất; việc kê khai không đúng giá trên hợp đồng sẽ khiến dữ liệu đầu vào không chính xác, dẫn đến việc xây dựng bảng giá đất cũng không chính xác. Điều đó dẫn đến cả 2 mục tiêu của chính sách đều không đạt được.
Vấn đề tiếp theo là nếu tính thuế thu nhập theo bảng giá đất cũng không phản ánh đúng thu nhập của hộ gia đình, cá nhân, gây thiệt thòi cho người chuyển nhượng khi việc mua bán bị lỗ, không phát sinh thu nhập thực tế. Từ đó, đại biểu Hoàng Minh Hiếu đề xuất phương án tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán. Các bên sẽ có động lực ghi đúng giá trên hợp đồng để không bị thiệt thòi trong việc tính thuế (người mua sẽ không chấp nhận ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá thanh toán để tránh ảnh hưởng đến nghĩa vụ thuế khi chuyển nhượng sau này).
Những điều cần thảo luận thêm
Tôi đồng ý với ý kiến của đại biểu ở lập luận: việc áp dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập cá nhân dẫn đến cả 2 mục tiêu là khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng để có cơ sở dữ liệu giá đất và chống thất thu thuế có khả năng không đạt được.
Nhưng về việc tính thuế thu nhập dựa trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán, mặc dù đề xuất này thoạt nhìn có vẻ rất hợp lý, tôi cho rằng cần phải bàn luận, hoàn thiện thêm.
Trước tiên, xin giải thích để làm rõ phương án tính thuế thu nhập theo đề xuất của vị đại biểu: Nếu anh X nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một thửa đất (xin gọi tắt là “mua đất”) từ anh Y với giá A, sau đó chuyển nhượng thửa đất (xin gọi tắt là “bán đất”) cho anh Z với giá B thì anh X sẽ được hưởng phần chênh lệch là (B-A); giá trị chênh lệch này là căn cứ để tính thuế thu nhập và anh X chỉ phải chịu thuế thu nhập nếu “có lãi” (nếu B>A). Anh X cũng không thể kê khai giá trị B thấp đi để tránh thuế bởi anh Z (người mua) không đồng ý (để tránh làm tăng thuế thu nhập anh Z phải chịu nến bán đất sau này).
Xuất phát từ quyền lợi, nghĩa vụ của bản thân mà các chủ thể sẽ có xu hướng kê khai giá thực tế trên hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, từ đó cơ quan nhà nước sẽ thu thập được cơ sở dữ liệu đáng tin cậy để định giá đất!?
Tuy nhiên, đề xuất nêu trên sẽ trở nên bất hợp lý hoặc bất khả thi trong những trường hợp cá biệt, cụ thể (các trường hợp này không hiếm gặp trong thực tiễn) như sau:
Trường hợp thứ nhất, nếu anh X “bán đất” cho anh Z với giá B nhưng thửa đất này có nguồn gốc là được thừa kế, được tặng cho, được công nhận quyền sử dụng đất do đã sử dụng ổn định lâu dài, đất của tổ tiên để lại... Trường hợp sử dụng đất không có nguồn gốc do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhận chuyển quyền sử dụng đất thì trong công thức (B-A) sẽ chỉ có “giá đầu ra” (giá B) mà không có “giá đầu vào” (giá A) nên không xác định được “chênh lệch giữa giá mua và giá bán” để tính thuế. Nếu coi A=0 thì sẽ khiến số thuế phải nộp của anh X tăng lên, dẫn đến không công bằng với người sử dụng đất khác.
Trường hợp thứ hai, nếu anh X “mua đất” từ anh Y với giá A nhưng không chuyển nhượng ngay mà thực hiện tách thửa làm nhiều thửa đất nhỏ, sau đó “bán đất” cho những người khác ở nhiều thời điểm khác nhau.
Hay trường hợp thứ ba, nếu anh X “mua đất” từ anh Y với giá A sau đó xin chuyển mục đích sang loại đất khác (ví dụ từ đất nông nghiệp xin chuyển sang đất thương mại, dịch vụ hoặc đất ở) rồi mới “bán đất” cho anh Z. Hoặc việc kết hợp giữa 2 trường hợp (vừa tách thửa, vừa chuyển mục đích sử dụng đất). Trong các trường hợp này không thể so sánh chênh lệch (B-A) để tính thuế bởi việc so sánh không còn trên cùng một mặt bằng, khác “hệ quy chiếu”.
Hoặc trường hợp thứ tư, nếu anh X sau khi “mua đất” đã tiến hành đầu tư thêm vào đất, bồi bổ, làm tăng giá trị đất (san lấp mặt bằng, bỏ chi phí cải tạo, mở rộng đường vào khu đất, làm hàng rào, xây dựng công trình trên đất...) Đó là các hành động mang tính tích cực, được Nhà nước khuyến khích nhưng lại dẫn đến việc người sử dụng đất bị đánh thuế cao khi chuyển quyền sử dụng đất, dẫn đến hiệu quả của chính sách không đạt được, khiến người dân ngần ngại khi bỏ chi phí đầu tư.
Ngoài ra, còn phải kể đến việc sử dụng chênh lệch giữa giá mua và giá bán để tính thuế sẽ chỉ hợp lý với các chủ thể có mục đích kinh doanh bất động sản (mua đi, bán lại nhà, đất trong thời gian ngắn để kiếm lời). Với mức độ lạm phát, trượt giá cao hiện nay thì việc sử dụng chênh lệch giữa giá mua và giá bán để tính thuế sẽ bất hợp lý nếu người dân “mua đất” để sử dụng cho nhu cầu thực tế về sinh sống, sản xuất (không phải nhằm kinh doanh bất động sản) và hàng chục năm sau mới chuyển quyền sử dụng đất.
Chẳng hạn nếu một người mua thửa đất với giá 1 tỷ đồng, sau đó 10 năm mới bán lại với giá 1,5 tỷ đồng thì việc xác định chênh lệch giữa 1 tỷ đồng và 1,5 tỷ đồng để coi là “lợi nhuận” và tính thuế thu nhập là thiếu hợp lý.
Kiến nghị giải pháp thay thế
Từ những phân tích nêu trên, tôi cho rằng để đảm bảo hiệu quả của chính sách là khuyến khích người dân kê khai giá thực tế trên hợp đồng để có cơ sở dữ liệu tin cậy định giá đất và chống thất thu thuế; đồng thời không làm sai lệch bản chất của thuế thu nhập cá nhân là thuế tính theo thu nhập thực tế phát sinh thì giải pháp tối ưu là phải giảm thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
Cụ thể theo Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản sẽ áp dụng biểu thuế toàn phần với thuế suất 2%. Mức thuế suất 2% được đánh giá là quá cao và là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến hiện tượng giao dịch mua bán nhà đất “hai giá” thời gian qua.
Nếu sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân để giảm thuế suất với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (ví dụ giảm xuống mức 0,5%) và không thay đổi căn cứ tính thuế (vẫn tính theo giá giao dịch ghi trên hợp đồng) thì thuế thu nhập không còn là gánh nặng lớn của người dân khi chuyển nhượng bất động sản. Khi đó, người dân sẽ có động lực để kê khai giá thực tế, giúp Nhà nước thu thập được cơ sở dữ liệu đáng tin cậy để định giá đất, giúp sớm hiện thực hóa mục tiêu xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
ThS Nguyễn Văn Đỉnh
.svg){kind=icon}
