Công trình xanh không phải “cuộc chơi” riêng của các nhà phát triển bất động sản

“Công trình xanh” là từ khóa có tính thời thượng khi cả thế giới hòa theo xu hướng chuyển đổi xanh, kinh tế xanh và phát triển bền vững. Tuy nhiên, không ít người mặc định “công trình” là câu chuyện riêng của các “ông” bất động sản. Thực tế có phải như vậy?

Mới đây, khi FPT Digital công bố tổ chức hội thảo “Bất động sản xanh và hướng dẫn áp dụng chứng chỉ công trình xanh tại Việt Nam”, nhiều người tò mò tự hỏi: Liệu bất động sản xanh và công trình xanh Việt Nam có bắt kịp "chuyến tàu xanh" của thế giới?

Yếu tố tăng năng lực cạnh tranh khi hội nhập

“Những năm 2010 – 2011, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản, khái niệm “công trình xanh” đã được nhiều người nhắc tới dù chưa chắc đã thực sự hiểu rõ công trình xanh là gì. Nhiều năm sau đó, bất động sản rơi vào khủng hoảng, trào lưu công trình xanh mai một dần. Khoảng 2 – 3 năm gần đây, chủ đề công trình xanh lại bắt đầu thu hút sự quan tâm của cộng đồng, khi cam kết giảm phát thải, bảo vệ môi trường, phát triển bền vững trở thành yếu tố tăng năng lực cạnh tranh trên “sân chơi” hội nhập toàn cầu, và Chính phủ Việt Nam đã cam kết đạt mục tiêu Net Zero (phát thải ròng bằng 0) vào năm 2050”, ông Nguyễn Trung Kiên, Phó Chủ tịch Hội Mô phỏng hiệu năng công trình xây dựng Việt Nam (IBPSA Vietnam) - thành viên chính thức của Hiệp hội Mô phỏng hiệu năng công trình xây dựng quốc tế (IBPSA), tóm lược một số dấu mốc chính trên hành trình phát triển công trình xanh tại Việt Nam.

Những động lực chính thúc đẩy phát triển công trình xanh gồm: Cam kết về phát triển chiến lược bền vững toàn cầu của các công ty, tập đoàn; Nhu cầu phát triển sản phẩm ra khỏi lãnh thổ Việt Nam, hướng tới các thị trường quốc tế có cùng cam kết phát triển bền vững; Thúc đẩy sự phát triển thương hiệu bất động sản hàng đầu trong nước và vươn ra thế giới…

Theo báo cáo của Tổ chức Tài chính quốc tế (IFC) thuộc Nhóm Ngân hàng thế giới (WB), tính đến cuối năm 2023, cả nước có hơn 9,7 triệu m2 diện tích sàn (GFA) đạt chứng nhận công trình xanh; hơn 26.000 căn hộ và 396 công trình đạt chứng nhận xanh. Trong đó, 2 hạng mục lớn nhất là Nhà ở  (39,36% các dự án đạt chứng nhận công trình xanh) và Khu công nghiệp (34,12%). 

“Dự kiến năm 2024, trong tổng số khoảng 15 triệu m2 diện tích sàn đạt chứng nhận công trình xanh thì Khu công nghiệp và Nhà ở vẫn tiếp tục chiếm ưu thế với tỷ lệ tương ứng 29,6% và 20,68%", ông Vũ Hồng Phong, Chuyên gia Công trình xanh của IFC cung cấp số liệu ước tính.

Ông Vương Quân Ngọc, Giám đốc Tư vấn FPT Digital lưu ý: Tại Việt Nam, nhiều nhà đầu tư bất động sản công nghiệp đang dồn trọng tâm phát triển khu công nghiệp xanh và thông minh. Chuyển đổi xanh là việc bắt buộc phải làm để đáp ứng yêu cầu các bên liên quan trong chuỗi cung ứng toàn cầu trong bối cảnh các khu công nghiệp có tỷ trọng phát thải lớn. Nhiều khách hàng quốc tế đặt ra tiêu chuẩn xanh hóa chuỗi cung ứng theo quy định của các công ty toàn cầu. Nhiều nhà đầu tư chiến lược chú trọng vào tính xanh và bền vững của các doanh nghiệp mà họ góp vốn. Phát triển bất động sản xanh không chỉ giúp các khu công nghiệp thu hút và giữ chân khách hàng mà còn tối ưu hoạt động do tận dụng được các nguồn tài nguyên, nhiên liệu và công nghệ tích hợp...

Ông Ngọc thẳng thắn nêu vấn đề đáng quan ngại: “Giá thuê bất động sản khu công nghiệp đang là lợi thế của Việt Nam trong việc thu hút đầu tư nước ngoài. Chính quyền các địa phương đều hỗ trợ rất lớn về phát triển quỹ đất công nghiệp, vì đây là nguồn rất tốt để tăng trưởng GDP của địa phương. Một thống kê mới đây cho thấy, giá thuê bất động sản của Indonesia cao gấp rưỡi của Việt Nam, Malaysia gấp 1,75... Tuy nhiên, sức hút đầu tư nước ngoài của Việt Nam vẫn kém nhiều quốc gia khác. Các doanh nghiệp dệt may bắt đầu có làn sóng chuyển sang Bangladesh. Thậm chí tôi biết có cả doanh nghiệp da giày Việt Nam đang nghiên cứu chuyển dịch cơ sở sản xuất từ Bình Dương sang Bangladesh. Các nhà đầu tư bất động sản khu công nghiệp Việt Nam phải nhìn lại việc này”.

Tiêu chuẩn xanh ngày càng tăng mức độ khó

Các chứng nhận công trình xanh thường xuất phát từ hội đồng công trình xanh của các nước, ví dụ như Hội đồng Công trình xanh Hoa Kỳ, Hội đồng Công trình xanh Việt Nam… (những tổ chức phi chính phủ, phi lợi nhuận, nhằm mục đích thúc đẩy công trình xanh). Chứng nhận/chứng chỉ công trình xanh không có tính bắt buộc tuân thủ, mà các bên thấy lợi ích, giá trị thì tự nguyện đăng ký và thực hành.

Trên thế giới có khá nhiều loại chứng nhận/chứng chỉ công trình xanh. Phổ biến nhất tại Việt Nam hiện nay có: EDGE (của IFC), LEED (Hoa Kỳ), Green Mark (Singapore), Lotus (Việt Nam)… 

Hệ thống chứng nhận công trình xanh EDGE đang có mặt tại hơn 170 quốc gia. EDGE tập trung 3 vấn đề chính của công trình: Sử dụng năng lượng – Sử dụng nước – Sử dụng vật liệu hiệu quả, bảo vệ môi trường. Một điểm rất hay của hệ thống EDGE là phần mềm ứng dụng trực tuyến, người dùng có thể nhập thông tin để xem công trình đang ở mức nào theo các mức EDGE đưa ra. Nhiều sinh viên đại học ở Việt Nam sử dụng rất thành thạo phần mềm này.

Hiện EDGE được chấp nhận trong nhiều bộ tiêu chuẩn tài chính xanh quốc tế cho công trình xanh như: GRESB, ICMA, CDP… Vì vậy, “EDGE là cách tiếp cận rất phù hợp cho những chủ đầu tư mới, muốn vay vốn tài chính xanh để phát triển bền vững”, ông Kiên gợi ý.

“Nhờ sở hữu chứng nhận công trình xanh của IFC, Công ty Cổ phần BIM Land có thể dễ dàng phát hành lô trái phiếu xanh quốc tế 200 triệu USD trên Sở Giao dịch Chứng khoán Singapore và mới đây lại vừa tiếp tục được IFC đầu tư 150 triệu USD thông qua việc mua trái phiếu liên kết bền vững bằng nội tệ đầu tiên ở Việt Nam”, ông Phong minh họa thêm.

Còn LEED – một tiêu chuẩn của Hoa Kỳ nhưng có tầm ảnh hưởng lớn trên toàn cầu. Các doanh nghiệp, nhất là các công ty đa quốc gia, khi xây tòa nhà đều chọn LEED vì có thể xuất khẩu tốt hơn sang Mỹ hoặc sang thị trường châu Âu. 

Ngoài yêu cầu về sử dụng hiệu quả năng lượng, nước, vật liệu, muốn đạt LEED, cần quan tâm cả vấn đề kết nối giữa công trình với môi trường xung quanh (ví dụ như giao thông công cộng, dịch vụ tiện ích… góp phần giảm phát thải CO2), chất lượng không khí, sức khỏe con người…

Theo thống kê của IFC về thị phần công trình xanh tại Việt Nam tính đến tháng 12/2023, EDGE chiếm 39%, LEED 35%, Green Mark 20%, và các chứng nhận khác 6%.

Đặc biệt, chỉ tính riêng 2 tháng đầu năm 2024 đã có 5 triệu m2 sàn đăng ký chứng nhận LEED, xấp xỉ với con số lũy tiến của 3 năm trước.

Lý giải sự gia tăng đột biến, ông Phong cho hay: Các dự án đăng ký chứng nhận LEED từ sau ngày 1/3/2024 phải áp dụng tiêu chuẩn mới về phương pháp tính điểm. Chẳng hạn, trước đây tiết kiệm năng lượng được 6% thì đạt 1 điểm, nhưng giờ muốn có 1 điểm phải đạt tối thiểu 20%. Tiêu chuẩn công trình xanh ngày càng tăng mức độ khó đạt là động thái thúc đẩy tiến trình hiện thực hóa cam kết Net Zero của toàn cầu.

“Một công trình ở Khương Trung – Hà Nội vừa đạt chứng nhận LEED vào trung tuần tháng 2 vừa rồi. Công trình này đạt mức LEED Vàng theo cách tính điểm cũ, nhưng nếu theo cách tính mới, họ mất đi 7 điểm và chỉ đạt mức LEED Bạc”, ông Phong dẫn ví dụ thực tiễn, đồng thời cho biết, nhiều chủ đầu tư ồ ạt đăng ký LEED để được áp dụng phương pháp tính cũ kể cả khi chưa biết có làm được hay không.

Không còn là “cuộc chơi” của riêng giới bất động sản

Về lý thuyết, công trình xanh liên quan tới rất nhiều tiêu chuẩn kỹ thuật đa ngành (kiến trúc, xây dựng…) và đa chủ thể (chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản, tư vấn thiết kế, nhà thầu phụ, nhà thầu chính, nhà cung cấp vật liệu, nhà cung cấp thiết bị, đơn vị quản lý, vận hành…), cùng hướng tới mục tiêu phát triển bền vững với 3 trụ cột chính: Environmental – Những tác động tốt cho môi trường; Economic - Hiệu suất, hiệu quả cho nền kinh tế; Social Performance - Những hoạt động về xã hội tạo ra giá trị như gắn kết cộng đồng hơn, tiện ích xã hội tốt hơn…

Theo khuyến nghị của WB, công trình xanh cần đáp ứng các tiêu chuẩn cơ bản như: Giảm thiểu khí thải carbon; Tăng khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu và các sự cố khác; Đảm bảo tính tuần hoàn, tránh lãng phí trong chuỗi giá trị; Quản lý tốt nguồn nước; Đảm bảo đa dạng sinh thái; Tăng cường sức khỏe thể chất và tinh thần cho con người; Đảm bảo sự hỗ trợ công bằng đến với mỗi người ở trong công trình.

Trả lời câu hỏi “Liệu công trình xanh có thực sự chỉ dành cho nhà phát triển bất động sản hay không?”, ông Vương Quân Ngọc khẳng định: “Công trình xanh không chỉ còn là “cuộc chơi” của các nhà phát triển bất động sản. Giờ đây, ngay cả thương hiệu ẩm thực Pizza 4P’S hay hãng rượu Diageo cũng làm công trình xanh theo những chính sách, chiến lược riêng”.

“Tôi nghĩ rằng trong khoảng 3 – 5 năm tới, công trình xanh được xem như “vũ khí cạnh tranh”. Công trình xanh giúp doanh nghiệp tăng tính cạnh tranh so với các đối thủ, thu hút nhà đầu tư đến từ các thị trường lớn, nhận được nhiều ưu đãi từ các tổ chức quốc tế và chính phủ… Khi đi gọi vốn, công trình xanh sẽ là một “điểm cộng” của doanh nghiệp trong mắt của các nhà đầu tư muốn phát triển kinh tế xanh. Trước nguy cơ khách hàng có thể rời bỏ Việt Nam để chuyển hoạt động sản xuất kinh doanh sang nước khác, mình phải tận dụng lợi thế này”, ông Ngọc bày tỏ.

Đồng quan điểm, ông Phong chia sẻ thông tin thú vị: Tỷ lệ dự án công trình xanh trong các lĩnh vực may mặc, da giày đang ngày càng nhiều hơn. Khách hàng và chuỗi cung ứng là hai yếu tố mạnh mẽ nhất trong việc thúc ép doanh nghiệp Việt phải triển khai công trình xanh, khi lợi thế về lao động không còn là yếu tố duy nhất thu hút đối tác nước ngoài cam kết ở lại với doanh nghiệp Việt. Chẳng hạn, doanh nghiệp gia công sản phẩm cho hãng Nike phải đáp ứng các tiêu chuẩn toàn cầu của hãng, trong đó có các tiêu chuẩn xanh. Nếu không đáp ứng sẽ mất đơn hàng.

Chuyên gia IFC còn phản ánh thêm xu hướng: Các nhà đầu tư trong lĩnh vực giáo dục, nghỉ dưỡng… bắt đầu có sự quan tâm đến công trình xanh. Các quỹ tài chính, quỹ đầu tư cũng đang muốn đầu tư vào các lĩnh vực xanh. Gần đây nhất, Ngân hàng Vietinbank vừa đưa công trình xanh vào gói Tài chính xanh trị giá 5.000 tỷ đồng sẽ được triển khai trong thời gian tới, qua đó sẽ giúp các doanh nghiệp, cá nhân có thể tiếp cận nguồn vốn xanh để phát triển bền vững hơn.

Công trình xanh không chỉ có nhiều cây xanh

Dù đã khá quen tai với khái niệm “công trình xanh”, nhưng không ít doanh nghiệp, chủ đầu tư vẫn chưa thông tỏ cách vận hành công trình xanh hiệu quả. Thậm chí vẫn có người hồn nhiên cho rằng công trình xanh đơn giản là công trình có nhiều cây xanh!!!

Những lỗi phổ biến được ông Kiên nhận diện: Quan tâm đến chứng nhận công trình xanh vì mục đích thương mại hơn vì mục đích môi trường, cộng đồng, trách nhiệm xã hội; Chưa hiểu đúng, đầy đủ về các lợi ích của công trình xanh; Thường quan tâm đến chi phí đầu tư ban đầu hơn là chi phí vòng đời; Thiếu kiến thức, kinh nghiệm trong lĩnh vực thiết kế, thi công xây dựng công trình xanh; Chưa chú trọng đến hiệu quả vận hành sau khi công trình đưa vào sử dụng…

Giám đốc Tư vấn FPT Digital khuyến nghị một số rủi ro doanh nghiệp cần lưu ý khi triển khai bất động sản xanh.

Trước hết là rủi ro từ bên trong (Internal) như: Chi phí đầu tư chuyển đổi và thay thế lớn; Nhân sự chưa đáp ứng được các yêu cầu thay đổi trong vận hành hệ thống. Để giảm thiểu rủi ro này, cần xác định mức độ ưu tiên của hạng mục đầu tư, đồng thời xây dựng lộ trình chuyển đổi bài bản, tránh đầu tư cục bộ gây tốn kém, không đạt hiệu quả.

Tiếp đó là rủi ro ở mức độ địa phương (Local): Nhân sự tại địa phương chưa có đủ kỹ năng và chưa được đào tạo bài bản; Khó xử lý rác thải. Để giảm thiểu, cần thiết lập các khoá đào tạo nhân sự, xây dựng kế hoạch chi tiết phương án xử lý rác thải và truyền thông sâu rộng đến cộng đồng dân cư.

Với rủi ro ở mức độ khu vực (Regional) như vị trí địa lý chưa thuận lợi, chưa kết nối với các khu vực kế cận khác, để giảm thiểu, cần thúc đẩy các giải pháp phát triển hạ tầng và hình thức kinh doanh cộng sinh xung quanh.

Và để giảm thiểu những rủi ro thiên nhiên (Natural) như biến đổi khí hậu hay tốc độ đô thị hoá quá nhanh gây ô nhiễm, ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường, cần sử dụng các giải pháp năng lượng sạch, hạ tầng thông minh, đồng thời tăng cường hợp tác với các tổ chức, đối tác, chính phủ nước ngoài để có hỗ trợ kịp thời trong trường hợp khẩn cấp.

Trên con đường chuyển đổi xanh, trong vai trò nhà tư vấn chiến lược, ông Ngọc nhấn mạnh chuyển đổi số là công cụ hỗ trợ đắc lực trong quá trình đo lường các tiêu chí “xanh” thông qua việc thu thập dữ liệu, kết nối dữ liệu, phân tích dữ liệu thông minh, từ đó đưa ra khuyến nghị giúp chủ đầu tư đạt nhiều giá trị mới.

"Chuyển đổi kép Số và Xanh sẽ giúp ngành bất động sản công nghiệp vượt qua những khó khăn trong bối cảnh hiện nay, mang lại lợi ích ngay trong ngắn hạn (tăng doanh thu, giảm phát thải...), tiến tới giá trị bền vững trong dài hạn (dùng năng lượng sạch, tạo ra nhiều việc làm hơn…), qua đó góp phần xây dựng nên thị trường bất động sản công nghiệp chuyên nghiệp, lành mạnh và bền vững", Giám đốc FPT Digital phân tích thêm.