Giá đất thị trường nào cho dân bị thu hồi đất?

Giá bồi thường đất là nguyên nhân chính, điểm nghẽn lớn nhất làm ách tắc việc giải phóng mặt bằng các dự án công ích. Người có đất bị thu hồi thường không đồng ý với giá bồi thường do cơ quan nhà nước đưa ra vì cho rằng thấp hơn nhiều so với giá thị trường.

Ví dụ, hai mảnh đất cách nhau vài chục mét, nhưng giá bồi thường lại chênh lệch khá xa. Đất bên này đường bị thu hồi để làm công viên chỉ được bồi thường 17,5 triệu đồng/m2 do chính quyền địa phương xác định. Trong khi đó, ở phía bên kia đường có dự án nhà ở thương mại thì đất lại được bồi thường hơn 70 triệu đồng/m2, được doanh nghiệp thỏa thuận với người dân.

Cả hai mảnh đất đều bị giải tỏa, vị trí đất bị thu hồi làm công viên thậm chí “đắc địa” hơn vị trí làm dự án thương mại nhưng bồi thường lại thấp hơn 4 lần.

Mảnh đất giải tỏa làm dự án công viên được bồi thường theo bảng giá đất do cấp tỉnh xây dựng. Quy định này vẫn còn trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại Điều 254 “bảng giá đất”, Điều 155 “giá đất cụ thể”. Giá này trải qua nhiều thủ tục, thời gian, tốn công sức và chi phí thuê đơn vị tư vấn xác định giá như đã nêu trong dự thảo (theo Điều 157), thành lập hội đồng thẩm định giá đất hàng năm và giá đất cụ thể (theo Điều 156).

Cũng bồi thường theo nguyên tắc giá thị trường, nhưng giá của hai mảnh đất gần nhau lại chênh lệch giá đến 4 lần. Dự án công ích áp dụng bảng giá đất do chính quyền địa phương ban hành nhân với hệ số điều chỉnh; còn dự án thương mại, doanh nghiệp thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người dân, nay đã được đưa vào trong dự thảo tại khoản C, Điều 128.

Giá bồi thường 17,5 triệu đồng/m2 rõ ràng không thể giúp người ta mua lại được mảnh đất tương ứng và không thỏa đáng, gây bức xúc cho người dân có đất bị thu hồi trong dự án công ích.

Chênh lệch địa tô lớn đối với đất nông nghiệp chuyển đổi

Với những trường hợp thu hồi đất nông nghiệp, mức giá bồi thường còn thấp hơn nữa. Vùng ven phát triển đô thị hóa, nhiều nơi ruộng lúa, vườn tược bỗng chốc trở thành phố thị. Không loại trừ doanh nghiệp làm “dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không thuộc đất ở” dưới danh nghĩa Nhà nước đứng ra thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (theo Điểm a, Khoản 3, Điều 78).

Nếu đất nông nghiệp các chủ đầu tư sẽ chuyển sang đất phi nông nghiệp làm cơ sở hình thành mục đích sử dụng sang đất ở theo quy định tại Điều 121 với giá bồi thường rất rẻ. Sau đó, họ đầu tư hạ tầng kỹ thuật, đóng thuế đất không bao nhiêu so với giá thị trường; chênh lệch giữa giá thành và giá bán ra có lợi nhuận rất lớn.

Mua mỗi mét vuông chỉ vài trăm ngàn, chuyển đổi mục đích sử dụng, bán lại hàng chục triệu đồng. Chẳng hạn, mảnh ruộng có diện tích khoảng 500 - 1.000m2 bồi thường áp giá đất nông nghiệp nhân với hệ số K chỉ khoảng từ 300 - 600 triệu đồng. Sau đó, san lấp mặt bằng, làm đường xong, bán ra thị trường mỗi lô từ 80-150m2 có giá dao động từ 1 - 2 tỉ đồng.

Thực tế, có không ít doanh nghiệp “móc ngoặc” với cá nhân có thẩm quyền dựa vào chữ ký, con dấu của cơ quan chức năng để ban hành các quyết định thu hồi đất theo “bảng giá đất” nhân với hệ số K mà lẽ ra phải thỏa thuận với người dân có đất bị thu hồi.

Khung giá đất hiện nay được quy định cho một thời gian khá dài 5 năm, chỉ quy định mức tối thiểu, tối đa theo vùng và địa bàn trong vùng. Đất phi nông nghiệp phân theo đồng bằng, trung du, miền núi. Đất ở đô thị theo loại đô thị đặc biệt, loại 1, loại 2, loại 3. Chính quyền địa phương căn cứ khung giá đất để ban hành bảng giá đất, xác định giá đất cụ thể nhưng lại không được cao hơn 30% khung giá nên khó theo kịp giá thị trường.

Một số địa phương có quy định hệ số K điều chỉnh tối đa “bảng giá đất” nhưng lại còn bị khống chế bởi vị trí, khu vực và vùng nên vẫn không thể theo kịp cơ chế giá thị trường.

TP.HCM công bố “bảng giá đất” trên địa bàn giai đoạn năm từ 2020 - 2024 (quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16-1-2020) được tính dựa theo cách thức phân loại các loại đất, vị trí đất và phân loại đô thị. Nhìn chung “bảng giá đất” này cũng không phù hợp thực tế cơ chế thị trường, chưa có thay đổi đáng kể so với bảng giá đất giai đoạn năm 2016 - 2019, mức giá đất thổ cư cao nhất cũng chỉ 162 triệu đồng/m2 đối với đất ở đường Đồng Khởi (Quận 1), mức giá đất thấp nhất là 104 ngàn đồng/m2 đường Cầu Xéo (Quận Tân Phú).

Vì vậy sau đó, TP.HCM đã đề xuất tăng hệ số K điều chỉnh giá đất tăng từ 3-25 lần so với giá đất ban hành nhằm kéo giá đất bồi thường lên gần hơn với giá thực thị trường.

Chống ‘quây tôn’ và đầu cơ đấtMột vấn đề lớn khác được cộng đồng doanh nghiệp băn khoăn là dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được xây dựng theo hướng mở rộng các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, giới hạn thuê đất trả tiền một lần nhằm thể chế hóa Nghị quyết 18-NQ/TW.

Giới chuyên gia cho rằng, dù có áp dụng hệ số K này, tuy tạo sự hài lòng hơn cho người có đất bị thu hồi trong các dự án công ích nhưng cũng chưa thể sát giá thị trường.

Ví dụ, theo bảng giá nhà nước đang áp dụng cho đất trên quốc lộ 22 (Hóc Môn), mức 1,8 triệu đồng/m2, dù có nhân lên tới 25 lần (mức cao nhất theo khung mới) thì giá bồi thường cũng chỉ 45 triệu đồng/m2, không phản ánh đúng giá đất thực tế trên đoạn đường này hơn 60 triệu/m2.

Đất và giá đất có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế, gắn bó mật thiết với cuộc sống và trước hết là nơi ở cho cư dân. “Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” là công việc liên quan trực tiếp cuộc sống, quyền lợi người dân bị giải tỏa. Nghị quyết 18 đã đưa ra định hướng, các trường hợp bị thu hồi đất phải có nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ và được bồi thường thỏa đáng.

Đây là chỉ đạo rất đúng đắn, thể hiện mong mỏi của các nhà lãnh đạo để người dân có điều kiện sống tốt hơn.

Không thể đánh đồng ‘đất’ và ‘quyền sử dụng đất’Với trách nhiệm của một luật sư đã tham gia góp ý 5 kỳ sửa đổi Luật Đất đai, tôi kiến nghị, đất thuộc sở hữu toàn dân, dân phải được quyền mua bán, hay chí ít phải được quyền chuyển nhượng, chứ không phải là chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai.