LTS: Dù còn một số bất cập, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tạo lập môi trường đầu tư minh bạch, giúp nguồn lực đất đai được khai phá, sử dụng hiệu quả. Tuần Việt Nam giới thiệu những điểm sáng đáng ghi nhận, giúp thị trường đất đai minh bạch và hiệu quả hơn.
Trong nhiều cuộc hội thảo liên quan đến Luật Đất đai (sửa đổi), các doanh nghiệp bày tỏ băn khoăn về chính sách tiếp cận đất đai, về việc tiến tới giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu.
Họ lo ngại quy định này sẽ khiến giá đất tăng, kéo theo tăng giá bất động sản vượt quá khả năng chi trả của người dân và ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.
Có thể thấy, dự thảo luật đã thể chế hóa tinh thần của nghị quyết 18-NQ/TW: “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”; “hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu”.
Theo đó, điều 125 đã quy định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất (gọi chung là “giao đất”) không qua đấu giá, đấu thầu gồm: giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất được miễn tiền sử dụng đất; dự án khai thác khoáng sản; dự án nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, nhà ở xã hội... Đây đều là các trường hợp sử dụng đất có giá trị thương mại không cao, chủ yếu phục vụ an sinh xã hội hoặc thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư.
Ngoài các trường hợp trên, dự thảo quy định phải thực hiện đấu giá, đấu thầu. Quỹ đất để đấu giá rất đa dạng, ngoài đất do Nhà nước quản lý, Nhà nước còn chủ động tạo quỹ đất để đấu giá bao gồm: thực hiện dự án tạo quỹ đất, lấn biển để tạo quỹ đất... (Điều 126).
Về đấu thầu dự án có sử dụng đất, dự thảo quy định 7 trường hợp áp dụng, trong đó riêng với dự án đô thị, nhà ở thương mại phải đáp ứng tiêu chí về quy mô: từ 50ha trở lên tại khu vực nông thôn và 20ha trở lên tại khu vực đô thị (Điều 127).
Việc đẩy mạnh và gần như triệt để giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu là thách thức lớn với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp mới gia nhập thị trường do hạn chế về năng lực kỹ thuật, kinh nghiệm, tài chính. Bởi vậy có không ít doanh nghiệp băn khoăn, lo ngại.
Nhưng suy cho cùng, việc tăng cường áp dụng phương thức cạnh tranh sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường, hạn chế các trường hợp “doanh nghiệp sân sau”, “doanh nghiệp thân hữu”. Cạnh tranh luôn là động lực tốt cho sự phát triển trên nền tảng bảo đảm lợi ích cho người dân bị thu hồi đất.
Với trường hợp đấu thầu thực hiện dự án khu đô thị, quy định hạn mức từ 50ha trở lên tại nông thôn (20ha trở lên tại đô thị) sẽ đòi hỏi nhà đầu tư phải có nguồn lực tài chính rất mạnh cũng như năng lực kỹ thuật, năng lực kinh nghiệm cao. Các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp mới thành lập gần như không có “cửa” tham gia.
Nhìn mặt tích cực, đây lại là cơ hội tốt để “thanh lọc” thị trường và là “bài thử nghiệm” cho sức chống chịu của doanh nghiệp. Để tồn tại và phát triển, các doanh nghiệp nhỏ buộc phải liên kết hình thành các doanh nghiệp lớn theo mô hình tập đoàn để củng cố năng lực, tăng khả năng cạnh tranh. Thị trường bất động sản bởi vậy sẽ đi vào phát triển theo chiều sâu, chuyên nghiệp.
Về ý kiến lo ngại việc tăng cường đấu giá, đấu thầu khiến giá đất tăng, kéo theo tăng giá bất động sản, vượt quá khả năng chi trả của người dân, tôi cho rằng đây là phỏng đoán thiếu cơ sở. Bởi trong nền kinh tế thị trường, giá cả hàng hóa do rất nhiều yếu tố tác động, không thể không xét đến yếu tố đầu cơ, yếu tố lợi nhuận của người có tài sản đưa vào giao dịch.
Khi Nhà nước triển khai các giải pháp hữu hiệu để chống đầu cơ như đánh thuế bất động sản, khi yếu tố đầu cơ bị giảm thiểu cho đến triệt tiêu, chỉ còn nhu cầu thực và khi hành lang pháp lý đã rõ ràng, minh bạch, các dự án được khơi thông tạo nguồn cung dồi dào, cán cân “cung - cầu” được cân bằng thì một cách tự nhiên, người có bất động sản sẽ phải giảm lợi nhuận kỳ vọng cấu thành trong giá sản phẩm.
Hệ quả là giá bất động sản sẽ giảm, hiện tượng “bong bóng” sẽ chấm dứt.
Kì tới: Chống ‘quây tôn’ và đầu cơ đất
Nguyễn Văn Đỉnh
.svg){kind=icon}
