Dự án được thực hiện trên khu đất có diện tích khoảng 43,12ha; gồm 100m2 đất ở đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 39,3 m2 đất Công ty nhận chuyển nhượng từ các hộ gia đình, cá nhân; 3,82ha đất sông ngòi. Như vậy, diện tích đất ở trong phạm vi khu đất đề xuất triển khai dự án khu nhà ở chỉ chiếm 0,01ha/43,12ha (khoảng 0,02%).
Vậy chủ thể nào thực sự hưởng lợi tử chính sách? Nhà nước không được hưởng lợi bởi dự án tăng thêm 100m2 không làm tăng tiền sử dụng đất thu được. Doanh nghiệp triển khai được dự án nhưng buộc phải mua thêm căn nhà 100m2 với giá đắt đỏ. Ngược lại, người có diện tích đất ở 100m2 lại bỗng dưng hưởng lợi bởi có thể đòi giá cao “trên trời” khi biết doanh nghiệp phải mua với bất kỳ giá nào.
Như vậy, chính sách “đất ở và đất khác” làm nhà ở thương mại hiện nay chưa đáp ứng yêu cầu mà một chính sách pháp luật cần phải có là khuyến khích đối tượng chịu tác động tuân thủ một cách tích cực và những người tuân thủ với thái độ tích cực đó sẽ thụ hưởng trực tiếp giá trị mà chính sách mang lại.
Ngược lại, chính sách ấy lại khuyến khích việc “hợp thức hóa” theo công thức tương tự 43ha+100m2 và việc hợp thức hóa ấy khiến một nhóm chủ thể bỗng nhiên “đắc lợi”.
Ví dụ trên cho thấy việc sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản... cần hết sức thận trọng để ngăn ngừa các lỗ hổng dẫn đến hiện tượng “hợp thức hóa”, làm giảm hiệu quả điều chỉnh, kiến tạo của hệ thống pháp luật.
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang lấy ý kiến Nhân dân đã phân tách các dự án được thu hồi đất với các dự án mà chủ đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất.
Cụ thể, Điều 78 và Điều 128 Dự thảo đã minh thị 2 phương thức độc lập, riêng rẽ để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn:
Phương thức 1: Nếu quỹ đất thực hiện dự án nhà ở mà hiện trạng không có đất ở: Nhà nước được phép thu hồi đất để tạo lập quỹ đất và lựa chọn nhà đầu tư thực hiện thông qua đấu giá, đấu thầu.
Phương thức 2: Nếu quỹ đất thực hiện dự án nhà ở mà hiện trạng có toàn bộ hay một phần là đất ở: Nhà nước không được thu hồi đất mà trường hợp này nhà đầu tư được tự thỏa thuận với chủ sử dụng đất trong ranh dự án để “gom đất” triển khai dự án.
Việc cố gắng tách bạch thành 2 trường hợp với 2 phương thức triển khai dự án sẽ gây ra nhiều hệ lụy. Thứ nhất, nếu tại khu vực có nhu cầu nhà ở lớn, cần triển khai dự án nhà ở nhưng trong ranh dự án có một vài căn nhà hiện hữu (có đất ở) thì Nhà nước không được thu hồi đất mà phải trông chờ có nhà đầu tư xuất hiện, thỏa thuận với người dân để có quyền sử dụng đất thực hiện dự án. Trường hợp này Nhà nước ở thế bị động.
Trường hợp thứ hai, nếu trong ranh dự án không có đất ở (chỉ có đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải đất ở) thì không thể áp dụng cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận “gom đất” mà buộc phải trông chờ Nhà nước lập dự án, thu hồi đất và giao đất qua đấu giá, đấu thầu. Trường hợp này doanh nghiệp ở thế bị động.
Ở thế bị động, doanh nghiệp muốn làm dự án nhà ở tất yếu sẽ cố gắng “mua gom” thêm một căn nhà vị trí kế cận để có một phần đất ở như ví dụ nêu trên. Doanh nghiệp “lách luật” một cách công nhiên.
Do đó, để Luật Đất đai sửa đổi thực sự phát huy hiệu quả thì không cần thiết phải tách bạch trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất (cơ chế hành chính); trường hợp nào nhà đầu tư tự thỏa thuận (cơ chế dân sự) mà mọi trường hợp đều cho phép áp dụng một trong hai cơ chế tạo lập quỹ đất (hành chính hoặc dân sự). Việc lựa chọn hình thức tiếp cận quỹ đất là tùy thuộc nhu cầu, khả năng của mỗi nhà đầu tư.
Vai trò của cơ quan nhà nước trong trường hợp này là tăng cường chất lượng định giá đất, đảm bảo sát với giá thị trường, tránh gây thất thoát cho ngân sách, đảm bảo công bằng và hài hòa lợi ích giữa các chủ thể trong xã hội.
Nguyễn Văn Đỉnh
.svg){kind=icon}
