Không thể đồng nhất quyền tài sản và thời hạn sử dụng nhà chung cư

Dự thảo lần 2 của luật Nhà ở có một quy định gây tranh cãi: “Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình”. Trước đó, trong dự thảo lần 1, Bộ Xây dựng từng đề xuất quy định “sở hữu nhà có thời hạn 50 - 70 năm”.

Như vậy, đề xuất quy định sở hữu chung cư có thời hạn là không khác nhau về bản chất dù đã gặp nhiều góp ý, thậm chí phản ứng của dư luận.

Đầu tiên, phải nói rằng, đề xuất này là khác hẳn với luật Nhà ở ban hành năm 2014. Luật không quy định sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn cho dù có quy định 2 chế độ sở hữu nhà ở: chế độ sở hữu nhà ở (gồm căn hộ chung cư) không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài; hoặc chế độ sở hữu nhà ở (gồm căn hộ chung cư) có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn.

Quyền sở hữu là thiêng liêng

Câu hỏi đặt ra, lồng ghép khái niệm “sở hữu chung cư” vào khái niệm “thời hạn sử dụng công trình” có đúng về khái niệm luật pháp?

*Cả nước có hơn 2.500 chung cư cũ xây dựng trước năm 1994, 25% trong số này thuộc diện hư hỏng, nguy hiểm, cần được xây dựng mới. Ảnh: TTXVN*

Để trả lời, xin trích dẫn phân tích của LS Nguyễn Minh Đức. “Quyền sở hữu không bao giờ có thời hạn đối với bất kỳ loại tài sản nào, không riêng gì nhà chung cư.

Nhưng pháp luật đặt ra giới hạn về thời gian sử dụng của rất nhiều loại hàng hoá, tài sản vì yếu tố an toàn. Ví dụ, chúng ta có hạn sử dụng thực phẩm, thuốc men, hóa mỹ phẩm, ô tô, đầu máy xe lửa. Hết thời hạn sử dụng thì pháp luật cấm không cho sử dụng nữa vì nếu tiếp tục sẽ gây nguy hiểm.

Mặc dù vậy, nếu ô tô của tôi hết hạn sử dụng đâu có nghĩa là tôi hết hạn sở hữu cái xe đó. Tôi vẫn là chủ sở hữu cái xe, chỉ đơn giản là tôi không được lái nó ra đường nữa thôi. Tôi vẫn có quyền mang cái xe về bày hoặc bán nó cho cái gara. Quyền sở hữu của tôi đối với cái xe chỉ chấm dứt khi tôi chuyển quyền này cho người khác hoặc cái xe bị phá huỷ.

Đối với nhà chung cư cũng nên như vậy. Nếu việc sử dụng nó gây nguy hiểm thì cấm sử dụng, chứ đâu có nghĩa là tước đi quyền sở hữu”.

Về luật pháp, phân tích trên khó ai có thể bắt bẻ được.

Ở rất nhiều quốc gia khác, các nhà làm luật tách biệt quyền tài sản, quyền sở hữu khỏi các quy định liên quan đến an toàn. Một lần đến nước Anh, một người bạn của tôi dẫn đi thăm mấy lâu đài cổ hàng trăm năm tuổi không có người ở. Các lâu đài đó đến nay vẫn thuộc sở hữu của các thế hệ cháu chắt của tổ tiên họ, dù chính quyền không cho ở vì công trình bị đánh giá là nguy hiểm. Muốn đạt tiêu chuẩn ở, các công trình đó phải phục dựng lại và giữ nguyên toàn bộ kiến trúc. Những người mua lại các lâu đài đó, nếu muốn sử dụng, cũng phải cải tạo lại theo tiêu chuẩn của chính quyền.

Ở Việt Nam cũng có tiền lệ về quy định an toàn nhà ở. Chẳng hạn, khi lũ quét gây sạt lở nhà cửa, chính quyền địa phương thông báo dân phải di rời, và chỉ cho dân quay về nhà vì không đảm bảo an toàn. Như vậy, quyền tài sản ở đây khác so với thời hạn sử dụng.

Một tòa nhà có tuổi thọ 100 năm, không còn đủ điều kiện an toàn để ở sẽ dẫn đến 2 lựa chọn. Thứ nhất, nếu để tòa nhà đó tồn tại tiếp, thì các chủ sở sữu chung cư tiếp tục giữ quyền sở hữu chứ, dù họ không được ở. Thứ hai, khi phá dỡ tòa nhà chung cư, thì các chủ sở hữu chung cư phải có quyền với toàn bộ lô đất nơi chung cư tọa lạc chứ!

Đã có quy định cải tạo nhà chung cư cũ

Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện có hơn 2.500 chung cư cũ xây dựng trước năm 1994. Trong số này, có tới 25% thuộc diện hư hỏng, nguy hiểm, cần được xây dựng mới. Để xử lý vấn đề nhức nhối này, Chính phủ đã ban hành nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Nghị định này nêu rõ phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Hà Nội sẽ rà soát, thu hồi dự án bất động sản 'quây tôn'Để Hà Nội cất cánh, trước hết cần dỡ bỏ các rào cản, di chuyển các chướng ngại vật đang nằm la liệt trên đường băng.Xem ngay

Xin nêu một vài điểm trong nghị định quy định cho chủ sở hữu căn hộ chung cư: UBND cấp tỉnh quyết định hệ số K bồi thường từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong giấy chứng nhận được cấp qua các thời kỳ hoặc diện tích đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận, làm cơ sở để chủ đầu tư lập phương án bồi thường. Đối với các chủ sở hữu tầng 1, những người thường có xu thế không hợp tác dỡ nhà chung cư, nghị định cũng có quy định tương tự nhưng hào phóng hơn.

Có nghĩa là các văn bản pháp luật hiện hành không có quy định nào tước đi quyền sở hữu của các chủ căn hộ khi xây mới lại các chung cư xuống cấp.

Tuyệt đại đa số người dân phải làm lụng, tiết kiệm cả đời mới mua được căn nhà, căn chung cư để sinh sống và để cho thế hệ tương lai. Giá trị văn hóa đó rất đặc biệt và không thể xem thường.

Các nhà làm luật có thể đưa ra quy định về thời hạn chung cư để cấm cư dân sinh sống khi tòa nhà xuống cấp, không đảm bảo an toàn. Đó là quyền và trách nhiệm của Nhà nước. Tuy nhiên, các chủ căn hộ chung cư có quyền bỏ tiền ra cải tạo hay xây mới chung cư vì đó là tài sản của họ. Quyền tài sản không thể nào bị tước đoạt.

Liên quan đến quyền sở hữu nhà ở, trong tờ trình đề nghị xây dựng luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng cho rằng, pháp luật về nhà ở chưa có quy định về thời hạn sở hữu của nhà chung cư, trong khi đó, pháp luật về xây dựng đã quy định cụ thể về thời hạn sử dụng công trình, theo đó công trình phải có thời hạn sử dụng, hết hạn mà nhà ở không đủ điều kiện tiếp tục sử dụng thì phải phá dỡ.

Bên cạnh đó, thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian vừa qua cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại vì người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, do đó kéo dài thời gian phá dỡ, thực hiện xây dựng lại nhà chung cư.

Bộ Xây dựng giải thích thêm: Pháp luật xây dựng hiện hành đã có quy định về thời hạn sử dụng công trình, theo đó, thời hạn sử dụng công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế. Khi hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu công trình phải báo cáo cơ quan có thẩm quyền và dự kiến phương án xử lý (như gia cố để tiếp tục được sử dụng hoặc phải phá dỡ…).

Theo tiêu chuẩn xây dựng thì nhà chung cư phải được tính toán có tuổi thọ thiết kế tối thiểu là 50 năm, phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế. Do đó, tùy từng nhà chung cư mà có thời hạn sử dụng là khác nhau (50-70-90 năm....). Theo quy định của pháp luật về dân sự, quyền sở hữu tài sản chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy. Điều 214 bộ luật Dân sự quy định nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ thực hiện theo luật định.

* Kỳ tới: Quyền sở hữu đi đâu khi chung cư hết hạn?