Khi đặt chân đến thủ đô Amsterdam (Hà Lan), tôi không khỏi ngạc nhiên vì có nhiều ngôi mặt tiền rất nhỏ. Trước cửa nhà phải gắn móc trên nóc nhà để kéo những vật dụng to và cồng kềnh lên các tầng trên vì cầu thang cũng nhỏ hẹp. 

Bạn tôi giải thích: ở Hà Lan người ta đánh thuế dựa trên kích thước chiều rộng của mặt tiền nên nhà vì thế thường rất nhỏ và dài.

Ở Hà Nội, mặc dù không đánh thuế nhà theo mặt tiền, nhưng chúng ta có rất nhiều những ngôi nhà “ống” (tube house) với mặt tiền 3m chiều dài gấp từ 3 đến 4 lần chiều rộng. 

Những ngôi nhà “ống” này trong “ngõ nhỏ, phố nhỏ” là một đặc điểm chú ý nhất về cảnh quan đô thị. 

Nguyên nhân của tình trạng nhà “ống” bắt nguồn từ thực trạng “đất chật, người đông”. Khi diện tích đất có giới hạn, người dân sẽ cố xây cao để tận dụng tối đa không gian. 

Tuy nhiên, không thể phủ nhận tình trạng nhà “ống” đô thị ở Hà Nội và một số đô thị khác bắt nguồn từ nguyên nhân pháp lý: quy định việc tách thửa đất của hộ gia đình cá nhân đang bị biến tướng do lỗ hổng pháp luật.

Hình ảnh những ngôi nhà ống ở Hà Nội

Theo quy định của pháp luật về đất đai, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa phù hợp với điều kiện và tập quán của mình. 

Từ đó, mỗi địa phương có các quy định về tiêu chí, điều kiện và diện tích tối thiểu được phép tách thửa khác nhau. Thậm chí trong cùng một tỉnh, diện tích đất ở tối thiểu thửa đất được phép tách khác nhau giữa các quận, huyện.  

Ví dụ: ở Hà Nội, thửa đất hình thành từ việc tách phải bảo đảm mặt tiền có chiều rộng từ 3 mét trở lên, tổng diện tích tối thiểu là 30m2 ở các khu vực phường. Tại thành phố Hồ Chí Minh phần diện tích này là 36m2 với các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú.

Các luật vênh nhau

Theo quy định pháp luật về đất đai, tách thửa đất được coi là một trong những quyền của người sử dụng đất. Điều kiện tách thửa đất hiện nay chỉ dựa trên tiêu chí kỹ thuật của thửa đất (về chiều rộng mặt tiền, tổng diện tích đất hình thành sau khi tách). Như vậy, ngoài các thủ tục hành chính về tách thửa đất thực hiện tại UBND cấp huyện, cá nhân sẽ không phải thực hiện thêm các điều kiện khác về kinh doanh, cho dù việc tách thửa để chuyển nhượng cho người khác.

Thực tế tại các phường của Hà Nội, từ một thửa đất khoảng diện tích từ 300m2 là có thể tách thành 10 thửa đất nhỏ liền kề. Từ đó, những ngôi nhà ống một mặt tiền ba mặt giáp xung quanh sẽ hình thành. Các thủ tục pháp lý với những cá nhân tách thửa để “phân lô” núp bóng kiểu này chỉ dừng lại ở việc xin giấy phép xây dựng.

Trong khi đó, nếu đem so sánh với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi xây dựng nhà ở thấp tầng hoặc phân lô phải trải qua muôn vàn các khó khăn, phức tạp về thủ tục pháp lý. Nhiều dự án từ bước đầu lập quy hoạch cho đến khi triển khai xây dựng mất đến nhiều năm trời. Các dự án này dù được đầu tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhưng không thể cạnh tranh được với các thửa đất phân lô, các ngôi nhà ống do cá nhân tự đầu tư xây dựng vốn không phải thực hiện bất cứ thủ tục nào về lập dự án đầu tư.

Bất cập pháp lý giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai là một trong những nguyên nhân chính tạo nên tình trạng cá nhân “vô tư” phân lô đất để chuyển nhượng.

Luật Đất đai quy định cá nhân có quyền tách thửa đất. Luật Nhà ở cũng cho phép cá nhân được xây dựng nhà ở riêng lẻ. Tách thửa đất, vì vậy, được coi là việc thực hiện quyền của cá nhân sử dụng đất. 

Đây là một chính sách đúng đắn, giúp người dân có thể để lại thừa kế, tặng cho nhiều người thân, con cháu hay thậm chí chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất vì nhu cầu tài chính của gia đình.

Trong khi đó, dù Luật Kinh doanh bất động sản quy định phải thành lập doanh nghiệp, lập dự án đầu tư nhưng lại chưa xác định được quy mô thửa đất diện tích bao nhiêu thì phải lập dự án đầu tư. Pháp luật chưa phân biệt việc kinh doanh bất động sản với việc các cá nhân thực hiện quyền tách thửa của người sử dụng đất. 

Từ “lỗ hổng” này đã bị một số cá nhân lợi dụng chuyên mua đất lớn, phân lô kiếm lời. Những ngôi nhà ống vì thế mà không ngừng phát triển, tạo gánh nặng lên hệ thống hạ tầng đô thị đã vốn quá tải.  

Các mâu thuẫn, bất cập về pháp lý có thể thấy qua việc cấm hay không việc cá nhân “phân lô”. Trong thời gian “sốt đất” cuối năm 2021 nhiều người đứng ra mua các thửa đất để tách thửa đem bán. 

Trám lại lỗ hổng

Để ngăn ngừa tình trạng phân lô núp bóng, một số địa phương như Lâm Đồng, Hà Nội…đã ra văn bản tạm ngừng chia tách thửa đất. Tuy nhiên, hầu hết các văn bản tạm dừng việc chia, tách thửa đất sẽ bị Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, Bộ Tư pháp “tuýt còi” với lý do tách thửa là quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Vậy đâu là giải pháp pháp lý xử lý các bất cập từ việc cá nhân đầu tư phân lô bất động sản kiểu núp bóng?

Chúng ta cần xây dựng được khuôn khổ pháp lý rõ ràng để xác định hoạt động kinh doanh bất động sản và những trường hợp thực hiện quyền của cá nhân sử dụng đất. 

Hiện nay, việc tách thửa đất mới chỉ được thẩm định dưới góc độ điều kiện kỹ thuật (về diện tích chiều rộng mặt tiền, chiều dài…) mà chưa xem xét đến yếu tố nguồn gốc thửa đất và chủ sử dụng đất. 

Như vậy, theo tôi, một phương án có thể tính đến là trường hợp cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người khác thì chỉ được tách thửa sau thời hạn nhất định (ví dụ 3 năm kể từ ngày mua). 

Ngược lại, với cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định do được thừa kế, tặng cho hoặc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì không áp dụng hạn chế về thời hạn tách thửa như đề xuất trên. 

Đây là cơ sở quan trọng để ngăn chặn việc các cá nhân kinh doanh bất động sản núp bóng nhưng không ảnh hưởng đến các quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất.

Hy vọng Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang trình Quốc hội thông qua trong kỳ họp tháng 10 năm 2023 các vấn đề trên sẽ được quy định rõ ràng. Khi đó, các hành vi phân lô núp bóng sẽ không còn “đất” để tồn tại và những ngôi nhà “ống” ở các đô thị sẽ không hình thành nhiều như hiện nay nữa.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn